موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. اعفاءات الضرائب العقارية والضرائب التصاعدية عالدخل فى القانون

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

أجاز القانون رقم 3 لسنة 2026، بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، إسقاط دين الضريبة ومقابل التأخير المستحق كليا أو جزئيا على المكلف بأدائها فى عدة حالات.

فنصت المادة (29) مكررا على انه يجوز إسقاط دين الضريبة ومقابل التأخير المستحق كليا أو جزئيا على المكلف، فى الأحوال الآتية:

(أ) إذا توفى عن غير تركة ظاهرة.

(ب) إذا ثبت عدم وجود مال له يمكن التنفيذ عليه.

(ج) إذا قضى نهائيا بإفلاسه وأقفلت التفليسة.

(د) إذا غادر البلاد لمدة عشر سنوات متصلة بغير أن يترك أموالاً يمكن التنفيذ عليها.. وتختص بالإسقاط لجان يصدر بتشكيلها قرار من الوزير أو من يفوضه، على أن يبت في حالة الإسقاط خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديم الطلب أو عرضه من المأمورية المختصة، على أن تعتمد توصيات اللجنة بقرار من الوزير أو من يفوضه، ويجوز سحب القرار خلال المدة المقررة قانونا إذا تبين أنه قام على سبب غير صحيح .

ونصت المادة الثالثة على أن يعفى من مقابل التأخير كل مكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية ،قام قبل تاريخ العمل بهذا القانون بسداد جميع الضرائب المستحقة عليه وفقا لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية المشار إليه، كما يسرى هذا الإعفاء على المكلف الذي يقوم بالسداد خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون، ولوزير المالية من هذه المدة لمرة واحدة مماثلة.

واستثناء من حكم المادة 27 مكررا من قانون الضريبة على العقارات المبنية المشار إليه لا يترتب للمكلف الحق في استرداد ما قام بسداده بالزيادة وفقا لهذه المادة.

وفى المادة الرابعة: يعفى المكلف من أداء الضريبة المستحقة أو غير المسددة على العقارات المبنية التي لم يسبق حصرها أو تقدير القيمة الإيجارية عليها أو إدراجها في سجلات ودفاتر مصلحة الضرائب العقارية، أو لم يتم الإخطار بها، وذلك عن الفترات الضريبية السابقة على تاريخ العمل بهذا القانون .

ويشترط لتطبيق حكم الفقرة الأولى من هذه المادة تقديم الإقرار وفقا للمادة (١٤) من قانون الضريبة على العقارات المينية المشار إليه، وذلك خلال سنة من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

تستند الضريبة التصاعدية في مصر على قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته، حيث تفرض على شرائح دخل متدرجة (من 0% إلى 27.5% أو أكثر حسب التعديلات الأخيرة). تشمل الإعفاءات “الإعفاء الشخصي” (حالياً 20 ألف جنيه سنوياً) و”شريحة الإعفاء الأساسية” (40 ألف جنيه)، بالإضافة لإعفاء المعاشات ومكافآت نهاية الخدمة.

حالات الضريبة التصاعدية والإعفاءات (قانون 91 لسنة 2005):

الشرائح التصاعدية (المادة 8 – المعدلة): تطبق على صافي الدخل السنوي للأشخاص الطبيعيين. تبدأ من إعفاء للشرائح الدنيا، وتتصاعد لتشمل 10%، 15%، 20%، 22.5%، وصولاً إلى أعلى شريحة (غالباً 25% – 27.5%) للدخول المرتفعة.

الإعفاء الشخصي (المادة 13): يُعفى الممول من مبلغ “إعفاء شخصي” سنوياً (تحدد قيمته بالقانون، حالياً 20 ألف جنيه طبقاً لتحديثات 2024/2025).

شريحة الإعفاء الأساسية (المادة 8): لا توجد ضريبة على الشريحة الأولى من الدخل (التي تحددها المادة)، ويتم تطبيق الـ 20 ألف جنيه كإعفاء شخصي قبل حساب الشريحة المعفاة.

إعفاءات المرتبات (المادة 13):

المعاشات ونهاية الخدمة.

حصة العاملين في الأرباح.

ميزة النقل الجماعي للعاملين.

المبالغ التي يصرفها المؤمن عليه في حالة العجز أو الوفاة.

إعفاءات توزيعات الأرباح (المادة 50): إعفاء توزيعات الأرباح التي تحصل عليها الشركة الأم من شركات تابعة بشرط نسبة مساهمة لا تقل عن 25% وحيازة لمدة سنتين.

ضريبة غير المقيمين (المادة 11): تخضع لضريبة قطعية 10% دون أي تخفيض للتكاليف.

مواد هامة أخرى:

المادة 9: تنظيم الضرائب على المرتبات وما في حكمها.

المادة 56: حالات الخصم من المنبع.

ملاحظة: هذه الإعفاءات والشرائح تخضع لتعديلات مستمرة (مثل القانون 30 لسنة 2023) وفقاً للسياسات الاقتصادية لمصلحة الضرائب المصرية.

تخضع العقارات المؤجرة بنظام الإيجار القديم للضريبة العقارية (قانون 196 لسنة 2008 وتعديلاته) باعتبار المالك هو المكلف بالسداد، مع إمكانية تحميلها للمستأجر بموجب عقود الإيجار. يتم التقدير كل 5 سنوات (مادة 4)، وسعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30% مصاريف صيانة للسكنى.

الضريبة العقارية والإيجار القديم (قانون 196 لسنة 2008):

المكلف بالضريبة: المالك (أو من له حق الانتفاع)، والمستأجر مسؤول عن سدادها ضمن القيمة الإيجارية إذا نص العقد على ذلك.

المادة 4: تنص على تقدير القيمة الإيجارية السنوية وإعادة التقدير كل 5 سنوات.

المادة 18: تُعفى العقارات من الضريبة إذا أصبحت غير مستغلة أو تهدمت.

سعر الضريبة: يتم احتسابها بنسبة

من القيمة الإيجارية السنوية، بعد خصم

للسكنى (مقابل مصاريف الصيانة) و  لغير السكنى.

تعديلات قانون الإيجار القديم (قانون 164 لسنة 2025):

المادة 1: تسري على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغرض السكنى أو غير السكنى وفقاً للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

المادة 2: تنص على انتهاء عقود الإيجار الخاضعة لهذا القانون بعد 7 سنوات من تاريخ العمل به.

زيادة الإيجار: تزيد الإيجارات خمسة أضعاف عند التطبيق، مع زيادة سنوية  لمدة 4 سنوات.

نقاط جوهرية:

التصرفات العقارية: ضريبة

على التصرف بالبيع، وفقاً للقانون 91 لسنة 2005 (مادة 42).

استحقاق الضريبة: ضريبة سنوية تستحق في 1 يناير من كل عام.

تطور الأحكام: يتم تطبيق ضريبة الثروة العقارية والضريبة العقارية بناءً على تعديلات القيمة الإيجارية، وطلبت مأموريات الضرائب حصر الوحدات (عقود، إيصالات).

ملاحظة: المعلومات مبنية على نتائج البحث، وتعديلات القوانين قد تخضع لتحديثات قضائية.

“توصيات ”

نوصى بفرض الضرائب التصاعدية على المواطنين وزيادة الاعفاءات حيث ان الضريبة التصاعدية تعمل على ازالة خط الفقر و تقارب الطبقات الاجتماعية من بعضها البعض وسد الفجوة بين الطبقات الاجتماعية ورفع مستوى محدود الدخل الى طبقة اعلى .