موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” .. مخالفات البناء والتصالح فيها فى القانون

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

أتاح القانون رقم 187 لسنة 2023 [187-2023] بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها (والمعدل في 2024) فرصة للتصالح على معظم المخالفات البنائية التي تمت قبل العمل به، بشرط عدم الإخلال بالسلامة الإنشائية.

يركز القانون على تقنين الأوضاع بضوابط تيسيرية، مع حظر حالات محددة كالتعدي على نهر النيل، الآثار، أو الجراجات.

أهم مواد وقواعد قانون التصالح الجديد رقم 187 لسنة 2023المادة (1) – نطاق السريان: تجيز التصالح في الأعمال التي ارتكبت بالمخالفة لأحكام قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، وتغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية، بشرط أن تكون المخالفة قبل العمل بهذا القانون.

المادة (2) – حالات التصالح: تشمل تغيير الاستخدام، التعديات على خطوط التنظيم المعتمدة، التعدي على حقوق الارتفاق، المخالفات بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز، والبناء على أراضي الدولة.

المادة (3) – محظورات التصالح: لا يجوز التصالح في: 1- الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية،

2- التعدي على الآثار،

3- التعدي على نهر النيل،

4- تغيير استخدام الجراجات.

المادة (4) – رسوم التصالح: سعر المتر يحدده القانون، ويجوز لمجلس الوزراء تقليل السعر، ويكون هناك أسعار لتقنين أوضاع البناء على أراضي الدولة.

المادة (8) – اللجان الفنية: تتولى اللجان الفنية البت في طلبات التصالح.

المادة (10) – اللائحة التنفيذية: صدرت بقرار من رئيس مجلس الوزراء، وتنظم إجراءات التقديم والتقييم.

أبرز المخالفات القابلة للتصالح وفقاً للمستجداتالكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية:

للمدن والقرى، بناءً على عرض وزير الزراعة.

تغيير الاستخدام: في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.

التعدي على خطوط التنظيم: إذا تم قبل اعتماد خط التنظيم، أو على شوارع غير منفذة.

حقوق الارتفاق: بشرط اتفاق طالب التصالح مع أصحاب الحقوق.

المباني المتميزة: مخالفات المباني ذات الطراز المعماري المتميز أو الواقعة في مناطق متميزة.

قيود الارتفاع: تجاوز قيود الارتفاع (إذا وافقت جهات الطيران أو الدفاع).

خطوات التصالح والرسومتقديم الطلب: يُقدم الطلب خلال المدة القانونية مرفقاً بالمستندات المطلوبة (تقرير هندسي، رسم هندسي… إلخ).

السداد: يتم سداد الرسوم (المقدرة بحسب المتر) مع إمكانية التقسيط، ويتم الرفض في حال عدم سداد قسطين.

شهادة التصالح: يصدر قرار نهائي بالتصالح، وتعتبر المخالفة وكأنها لم تكن بعد سداد باقي المبلغ.

يرجى ملاحظة أن هذا القانون يُطبق على المخالفات السابقة لصدوره (2023)، وأن هناك حالات محظورة تماماً، وتعتبر المخالفات “مستمرة” ولا تسقط بالتقادم حتى يتم تصالحها.

ينظم القانون المصري بناء استراحة الفلاح والملحقات الزراعية على الأراضي الزراعية بشكل صارم، حيث يحظر البناء عليها بشكل عام، إلا في حالات استثنائية محددة لخدمة النشاط الزراعي.

إليك التفاصيل والقوانين ذات الصلة:

1. الإطار القانوني والموادالقانون رقم 53 لسنة 1966 (قانون الزراعة): وتعديلاته، وخاصة المادة 152، التي تحظر إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأراضي الزراعية أو اتخاذ إجراءات لتقسيمها.

القانون رقم 116 لسنة 1983: المُعدل لقانون الزراعة، الذي وضع القيود الصارمة على التعدي على الأرض الزراعية.

القرار الوزاري رقم 111 لسنة 1990: الذي ينظم إجراءات التراخيص للمباني الخاصة بخدمة الأرض الزراعية.

قانون البناء رقم 119 لسنة 2008: الذي ينظم استصدار التراخيص للوحدات المحلية

2. شروط بناء استراحة فلاح أو ملحقات زراعيةيسمح ببناء استراحة (سكن خاص للمالك/العامل) أو ملحقات (مثل حظائر، مخازن أعلاف) في حالات محدودة جداً وبناءً على ترخيص من وزير الزراعة أو من يفوّضه، وفقاً للضوابط التالية:

المساحة: ألا تزيد مساحة المبنى عن 5 في الألف (5%) من مساحة الأرض الزراعية (بحد أدنى \(100\) متر مربع وبحد أقصى \(250\) متر مربع).

حيازة الأرض: أن يكون الوضع الحيازي للأرض مستقراً لمدة لا تقل عن 3 سنوات قبل تقديم الطلب.

عدم وجود سكن آخر: ألا يمتلك صاحب الطلب (هو وزوجته أو أولاده القصر) سكنًا آخر في نطاق المحافظة.

الخدمة الفعلية: أن يكون المبنى ضرورياً لخدمة الأرض، مثل مسكن للمزارع، أو حظيرة لتربية الماشية.

الموافقات: موافقة مديرية الزراعة (حماية الأراضي) والوحدة المحلية المختصة.

3. ضوابط الملحقات الزراعية (الأسوار والمشاتل)الأسوار:

يحظر إقامة أسوار خرسانية حول الأراضي الزراعية في الوادي والدلتا، ويُكتفى بالأسوار النباتية أو السلك الشائك، باستثناء الأراضي الملاصقة تماماً للكتل السكنية.

المشاتل: يجوز إنشاء مشاتل للمنفعة الخاصة للشروط والأوضاع التي يحددها وزير الزراعة.

4. العقوبات (التعدي على الأراضي الزراعية)طبقا للمادة 155 من قانون الزراعة، يتم معاقبة من يخالف ذلك بالحبس (لمدة قد تصل لـ 5 سنوات) وغرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه ولا تزيد على ألف جنيه عن كل فدان (وتختلف الغرامات حالياً وفقاً لتحديثات قوانين التصالح وتقنين الأوضاع).

5. تقنين الأوضاع (التصالح)حظر التصالح: القانون الحالي لا يسمح بالتصالح على المباني التي تم تشييدها على أرض زراعية بعد صدور القوانين المانعة، إلا في حالات ضيقة جداً إذا دخلت الأرض حيز العمران.

الاستثناء: يجوز التصالح إذا تم التقدم بالطلب وفقاً لقوانين التصالح السابقة وصدر نموذج التصالح النهائي، مع استكمال الأعمال في حالات محددة.

وضع اليد في القانون هو سيطرة فعلية ومادية على عقار أو أرض دون سند ملكية رسمي، ويمكن أن يؤدي إلى تملكها عبر “التقادم المكسب” إذا استمر 15 عاماً.

القانون المدني يحدد الشروط، ويُعد قانون 168 لسنة 2025 الإطار الأحدث لتقنين أوضاع اليد على أملاك الدولة الخاصة.

أبرز المواد القانونية (القانون المدني المصري):مادة 968 (التقادم المكسب للملكية): تنص على أن حيازة منقول أو عقار دون ملكية، أو حق عيني، لمدة 15 عاماً متتالية وهادئة، تكسب صاحبها الملكية.

مادة 969 (الحيازة التي تكسب الملكية): تشترط أن تكون الحيازة هادئة، علنية، غير غامضة، وبنية التملك.مادة 970 (التقادم في العقارات والأموال العامة): تمنع التملك بوضع اليد على العقارات المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة.

أهم شروط وضع اليد لتقنين الوضع (طبقاً للتشريعات الحديثة):ثبوت وضع اليد: أن يكون هناك بناء أو زراعة بالفعل على الأرض.

التاريخ: البناء قبل تاريخ 15 أكتوبر 2023.نوع الأرض: يجب أن تكون الأرض من أملاك الدولة الخاصة (وليست أملاكاً عامة مثل الشوارع أو المباني الحكومية).

عقوبة وضع اليد على أملاك الدولة (قانون العقوبات):

مادة 369: تُعاقب على دخول عقار في حيازة آخر (حتى الدولة) بقصد منع حيازته بالقوة أو ارتكاب جريمة.

ملاحظة: صدر القانون رقم 168 لسنة 2025 لتنظيم وتسهيل إجراءات تصرف الدولة في أراضيها لواضعي اليد عليها (تقنين).