موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” .. مخالفات البناء واستراحة الفلاح فى القانون

“العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

أكد مصدر مسؤل بوزارة التنمية المحلية والبيئة، أنه حدد قانون البناء عدد من الحالات التي يمكن فيها التصالح على مخالفات البناء، مشترطا ألا تمس السلامة الإنشائية للعقار، وأن تكون المخالفات قد وقعت قبل تطبيق أحكام القانون.

خلال هذا التقرير نرصد أبرز 9 حالات يمكن فيها التصالح

1- تغيير استخدام المباني في المناطق التي لا توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.

2- التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة، بشرط أن تكون المخالفات قد حدثت قبل اعتماد هذه الخطوط أو على شوارع غير منفذة فعليًا.

3- التعدي على حقوق الارتفاق، بشرط الاتفاق مع أصحاب هذه الحقوق وفقًا للائحة التنفيذية.

4- مخالفات المباني ذات الطراز المعماري المتميز، وفق شروط محددة، أبرزها عدم الإضرار بالقيمة المعمارية والحصول على موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.

5- المخالفات داخل المناطق ذات القيمة المتميزة، بشرط الحفاظ على النسيج العمراني والحصول على الموافقات اللازمة.

6- تجاوز قيود الارتفاع المقررة، بشرط عدم التأثير على الملاحة الجوية وموافقة الجهات المختصة، مثل وزارة الطيران المدني أو وزارة الدفاع.

7- البناء على أراضي الدولة، في حال الموافقة على تقنين وضع اليد وفق القوانين المنظمة.

8- تغيير استخدام العقارات في المناطق ذات المخططات التفصيلية المعتمدة، بشرط توافق الاستخدام الجديد مع طبيعة المنطقة.

9- البناء خارج الأحوزة العمرانية في حالات استثنائية، مثل المشروعات الحكومية أو الكتل السكنية القريبة من الأحوزة العمرانية التي فقدت مقومات الزراعة قبل 15 أكتوبر 2023، وفق تقارير الجهات المختصة.

” وضع اليد فى القانون”

يعد ملف مخالفات البناء ووضع اليد في مصر من الملفات الحيوية التي شهدت تحديثات تشريعية كبيرة لتقنين الأوضاع، أبرزها صدور قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية لعام 2024، بالإضافة إلى قانون تقنين أراضي وضع اليد رقم 168 لسنة 2025 (المشار إليه في بعض المصادر بـ 2025/2026).

فيما يلي ملخص للقوانين، المواد، والحالات الخاصة بمخالفات البناء ووضع اليد:

أولاً: مخالفات البناء (قانون التصالح الجديد رقم 187 لسنة 2023)

يسمح هذا القانون بالتصالح في مخالفات بناء محددة، ويعد قبول التصالح بمثابة ترخيص رسمي.

حالات يجوز التصالح فيها (المادة الثانية):

تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.

البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة (في حالات محددة مثل الأنشطة الإنتاجية أو الاستثمارية أو المشروعات الحكومية).

المخالفات التي تمت بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز (وفق شروط معينة).

التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة (في حالات معينة).

البناء على الأراضي المملوكة للدولة في حال تم تقنين وضع اليد.

حالات يُحظر التصالح فيها (المادة الثالثة):

الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.

التعدي على أراضي نهر النيل والسيول.

المخالفات الخاصة بآثار الدولة أو المناطق العسكرية.

آلية التصالح: يتم تقديم طلبات التصالح خلال المدة القانونية، ويحق التصالح على شقة واحدة من إجمالي الشقق المخالفة، مع إمكانية التقسيط لمدة تصل إلى 5 سنوات.

ثانياً: وضع اليد على أملاك الدولة (قانون تقنين الأوضاع 2025/2026)

يركز قانون وضع اليد الجديد (قانون 168 لسنة 2025) على تقنين أوضاع الأراضي والعقارات التي تندرج تحت فئة “أملاك الدولة الخاصة”.

أهم مواد التقنين (وفقاً للمصدر 0.5.1 و 0.5.3):

نطاق التطبيق: يشمل القانون الأراضي والعقارات المبنية المملوكة للدولة.

المهلة: منح القانون مهلة 6 أشهر لتقديم طلبات التقنين من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية.

لجان البت: تتولى “لجنة استرداد أراضي الدولة” (المشكلة بقرار 75 لسنة 2016) الإشراف على طلبات التقنين (المادة 14).

التظلمات: يحق للمواطن تقديم تظلم من رفض طلب التقنين خلال 15 يوماً (المادة 13 – المعدلة).

ثالثاً: العقوبات والمواد القانونية (قانون البناء 119 لسنة 2008)

يظل قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 هو المرجع الأساسي في حظر أعمال البناء دون ترخيص.

المادة 39: تحظر تنفيذ أعمال بناء دون الحصول على ترخيص من الجهة الإدارية المختصة.

المادة 60: تحدد عقوبات الحبس والغرامة، والتي قد تصل إلى الإزالة على نفقة المخالف، بالإضافة إلى الحبس والعزل للموظف المتورط في تسهيل المخالفات.

رابعاً: معلومات هامة وحالات خاصة

الملزم بالتصالح: الحائز الأخير للوحدة المخالفة أو صاحب المصلحة (صاحب الشقة) هو الملزم بتقديم التصالح وسداد الرسوم.

رفض التصالح: يتم رفض طلب التصالح في حال عدم سداد كامل المبلغ خلال 60 يوماً من الموافقة، أو رفض التظلم.

“سكن الفلاح ”

وفقاً للتشريعات المصرية، يُحظر بشكل عام البناء على الأراضي الزراعية للحفاظ على الرقعة الزراعية، ولكن القانون يضع استثناءات محددة “لسكن الفلاح” أو “المشروعات الزراعية/الحيوانية” التي تخدم الأرض، وذلك بضوابط مشددة.

فيما يلي التفاصيل القانونية ورقم المواد:

1. الإطار القانوني العام (حظر البناء)

القانون رقم 53 لسنة 1966 (قانون الزراعة) المعدل بالقانون رقم 116 لسنة 1983، المادة (152): تنص على حظر إقامة أي مبان أو منشآت في الأرض الزراعية أو اتخاذ أي إجراءات في شأن تقسيم هذه الأرض لإقامة مبان عليها.

2. استثناءات “سكن الفلاح” (الترخيص)

يجوز البناء في حالات محددة بقرار ترخيص من وزير الزراعة أو من ينوب عنه (المادة 152 من القانون 53 لسنة 1966)، وتحدد الشروط تفصيلاً في القرارات الوزارية:

القرار الوزاري رقم 111 لسنة 1990: ينظم إجراءات التراخيص على الأراضي الزراعية.

سكن المالك/الفلاح: يُسمح بالبناء في حالة عدم وجود سكن خاص للمالك (وزوجته وأولاده القصر) في نطاق المحافظة.

النسبة البنائية: ألا تزيد مساحة البناء على 5 في الألف (5% من مساحة الأرض) في ذات الزمام، وبحد أدنى 100 متر مربع وبحد أقصى 250 متر مربع.

شرط الحيازة: استقرار الوضع الحيازي للملك لمدة 3 سنوات على الأقل سابقة على تقديم الطلب.

3. الملحقات الزراعية (إقامة منشآت)

يسمح بإقامة منشآت لخدمة الأرض الزراعية (حفر بئر، مخزن، حظيرة مواشي) بشرط أن تكون لخدمة الإنتاج الزراعي والحيواني وبترخيص، وفقاً لـ:

المادة 151 (قانون الزراعة): يسمح بأعمال تحسين الأرض الزراعية.

قرارات الحماية الزراعية: تخضع الحظائر والملحقات لموافقة وزارة الزراعة بناءً على جدية الأرض وتخصصها.

4. العقوبات (المادة 156 من القانون 53 لسنة 1966 والمعدلة)

يعاقب كل من أقام مبان أو منشآت في الأرض الزراعية أو شرع في ذلك:

الحبس: مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات.

الغرامة: لا تقل عن 500 ألف جنيه ولا تزيد على 10 ملايين جنيه.

الإزالة: إزالة المباني على نفقة المخالف.

ملاحظة: الأراضي داخل كردون المباني أو التي تقع داخل الحيز العمراني المعتمد للقرية، تخرج عن هذا الحظر وتخضع لقانون البناء الموحد.

” توصيات ”

نوصى بعودة استراحة الفلاح على الاراضى الزراعية التى تشمل ملحقات زراعية ماشية و مخزن غلال وآلات زراعية والتى تقى الفلاح شدة القيظ فى الصيف و تقيه شدة البرد فى الشتاء .