موسوعة قانونية “العدل أساس الملك “.. ضوابط التصالح على البناء فى القانون

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

وضع قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 عدد من الاشتراطات و الضمانات لتأمين المبنى ضد الحريق والحوادث ، لحماية العقارات ضد المخاطر، منها الالتزام بعدد المصاعد الذى يتوافق مع ارتفاع المبنى وعدد الوحدات وإلا تعرض المخالف للحبس والغرامة.

نصت المادة 49، على أن يلتزم طالب الترخيص بتطبيق اشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد الحريق طبقًا للكود المصرى لأسس التصميم وشروط التنفيذ لحماية المنشآت من الحريق ووفقًا للقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

ووفقا للمادة 50، يلتزم طالب الترخيص بالعدد اللازم من المصاعد بما يتناسب مع ارتفاع المبنى وعدد أدواره ووحداته والغرض من استعماله واشتراطات التأمين على الحوادث، مع الالتزام بالمواصفات والاشتراطات الفنية الواردة بالكود المصرى لأسس تصميم وشروط تنفيذ المصاعد الكهربائية والهيدروليكية فى المبانى، وذلك كله وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، على أن يتم التركيب من خلال إحدى الشركات المتخصصة والمسجلة بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء.

ونصت المادة 105، من القانون ذاته، على أن يعاقب كل من يخالف أحكام المادتين رقمى (49، 50) من هذا القانون بالحبس أو الغرامة التى لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تزيد على خمسين ألف جنيه، وفى جميع الأحوال يحكم بتصحيح الأعمال المخالفة على نفقة المخالف، وإذا ترتب على المخالفة وفاة شخص أو أكثر أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص بإصابة نشأت عنها عاهة مستديمة لكل منهم تكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على عشر سنوات، فضلًا عن الغرامة بحديها الأدنى والأقصى المذكورين.

تنظم ضوابط التصالح في مخالفات البناء في مصر وفقاً لـ القانون رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء، والذي يتيح تقنين أوضاع المخالفات التي لا تخل بالسلامة الإنشائية.إليك التفاصيل المنظمة والأساسية:

1. حالات يجوز التصالح عليها (وفقاً للمادة الثانية)تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة بشرط أن تكون قبل اعتماد خط التنظيم، أو على الشوارع التخطيطية غير المنفذة.التعدي على حقوق الارتفاق بشرط اتفاق طالب التصالح مع أصحاب الحقوق.المخالفات في المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.

2. حالات يُحظر التصالح عليها (وفقاً للمادة الثالثة)الأعمال المخلة بال سلامة الإنشائية للبناء.التعدي على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق (ما لم يتم استيفاء شروط الاتفاق).

البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار أو حماية نهر النيل.

تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني أو متطلبات الدفاع عن الدولة.

3. ضوابط وأسعار التصالح (وفقاً للمادة الثامنة)تتراوح قيمة التصالح للمتر المسطح بين 50 جنيهاً كحد أدنى و 2500 جنيه كحد أقصى، ويتم تحديد السعر بمعرفة السلطة المختصة حسب المستوى العمراني للمنطقة.

يتم دفع مبلغ جدية تصالح بنسبة 25% من قيمة التصالح عند تقديم الطلب.يمكن تقسيط باقي المبلغ على مدة تصل إلى 5 سنوات، وفي حال السداد الفوري يتم منح خصم يصل إلى 20%.

4. القوانين المنظمةالقانون الأساسي الحالي: القانون رقم 187 لسنة 2023.اللائحة التنفيذية: قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024.

يُحظر قانوناً البناء على الأراضي الزراعية, ويُستثنى من ذلك بناء “استراحة أو مسكن خاص لخدمة الأرض” أو “ملحقات الإنتاج الزراعي والحيواني”, وذلك بترخيص رسمي استثنائي يصدر من وزارة الزراعة والمحافظة المعنية وفقاً لضوابط مشددة.

إليك التفاصيل القانونية ومواد الحظر والاستثناء في التشريع المصري:

1. المادة العامة للحظر (قانون الزراعة)المادة (152) من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 (المضافة بالقانون رقم 116 لسنة 1983): تحظر إقامة أية مبان أو منشآت في الأراضي الزراعية, أو اتخاذ أي إجراء لتقسيمها للبناء.

2. مواد الاستثناء (لإقامة استراحة أو مسكن خادم للأرض)تم تحديد حالات الإعفاء من الحظر للسكن الخاص أو مباني الخدمة وفقاً للآتي:المادة (2 – فقرة ب) من قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008: تستثني الأراضي الزراعية الواقعة خارج أحوزة القرى والمدن التي يُقام عليها مسكن خاص (استراحة) أو مبنى خدمي.

الشروط والضوابط: نظمتها المادة (152) من قانون الزراعة, والقرار الوزاري الحالي المنظم رقم 615 لسنة 2016, وتتطلب:

المساحة: ألا تزيد المساحة المرخص بها عن 5 في الألف (0.5%) من مساحة الأرض المملوكة, وبحد أدنى 100 متر مربع وبحد أقصى 250 متراً.الحيازة: ثبوت الملكية والاستقرار الحيازي لمدة 3 سنوات سابقة.

عدم امتلاك سكن: ألا يكون للمالك (وزوجته وأولاده القصر) سكن خاص في نطاق المحافظة.3. ملحقات الزراعة (حظائر، مخازن، غرف حارس)تعتبر مشروعات خدمة الإنتاج الزراعي والحيواني استثناءً رئيسياً للحظر، ويمكن التصريح بها ضمن الآتي:

الاستثناءات التشريعية في قانون البناء الموحد (المادة 2): الأراضي التي تُقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني في إطار الخطة العامة التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء ووزير الزراعة.

4. العقوبات (قانون التعدي على الأراضي الزراعية)المادة (156) من قانون الزراعة: تصل عقوبة البناء أو التعدي على الأرض الزراعية إلى الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على خمس سنوات, وغرامة مالية تتضاعف وفقاً لمساحة الأرض, مع الإزالة الفورية للمباني على نفقة المخالف.يمكن الاطلاع على كامل تفاصيل الخدمات والإجراءات عبر مديرية الزراعة – محافظة الجيزة التي تتيح المستندات المطلوبة للترخيص الاستثنائي.