موسوعة قانونية” العدل أساس الملك ” . مخالفات البناء والتصالح عليها فى القانون
” العدل أساس الملك”
سوزان مرمر
ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة
عضو نقابة الصحفيين المصريين
عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب
عضو الاتحاد الدولى للصحفيين
عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية
ينظم قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها رقم (187) لسنة 2023 وقانون البناء الموحد رقم (119) لسنة 2008 عمليات البناء والتصالح عليها في مصر.
أولاً: أبرز حالات التصالح (المادة 2)أجاز القانون التصالح في عدد من المخالفات البنائية، ومنها:
تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.
التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة قبل اعتماد خط التنظيم.
التعدي على حقوق الارتفاق بشرط الاتفاق بين طالب التصالح وأصحاب الحقوق.
تجاوز قيود الارتفاع المقررة (إذا وافقت جهات الطيران المدني أو الدفاع).
البناء على الأراضي المملوكة للدولة (في حال تقدم بطلب لتقنين الوضع).
ثانياً: حالات يُحظر التصالح عليها (المادة 3)لا يمكن قبول طلبات التصالح في المخالفات الآتية:الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.
البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار، أو الأراضي الخاصة بنهر النيل والمجاري المائية.تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات (الجراجات).
ثالثاً: الوضع القانوني لقرار التصالح بمثابة ترخيص: يُعد قرار قبول التصالح بمثابة ترخيص رسمي للأعمال المخالفة.
وقف العقوبات: يترتب عليه انقضاء الدعاوى الجنائية المتعلقة بالمخالفة ووقف قرارات الإزالة الصادرة بحقها.
رابعاً: آراء ومصادر قانونيةالجهة الإدارية: يتم التقديم في المراكز التكنولوجية بالوحدات المحلية، وتُحدد رسوم الفحص وجدية التصالح وفقاً للائحة التنفيذية للقانون.
يمكنك متابعة تفاصيل اللائحة التنفيذية والقرارات الوزارية المحدثة بخصوص مد فترات التصالح وتيسيرات البناء عبر البوابة الرسمية لـ رئاسة مجلس الوزراء
في القانون المصري، يُعرف “وضع اليد” قانوناً بـ التقادم المكسب للملكية، وهو استحواذ الشخص على عقار أو منقول واستمراره في حيازته بشروط معينة تكسبه الملكية القانونية.
إليك التفاصيل والأرقام الخاصة بمواد وضع اليد:
1. مواد القانون المدني (التقادم المكسب للملكية)المادة 968: تنص على أن من حاز عقاراً أو منقولاً دون أن يكون مالكاً له، واستمرت حيازته دون انقطاع لمدة 15 سنة، فإنه يكسب ملكيته.المادة 969: تنص على أنه إذا كانت الحيازة تستند إلى “سبب صحيح” (مثل عقد بيع من غير المالك) ومُسجل، فإن مدة التقادم تنخفض إلى 5 سنوات فقط (التقادم الخمسي).
2. شروط وضع اليد الصحيحلا يعتبر وضع اليد مكسباً للملكية إلا إذا توافرت فيه الشروط التالية:
نية التملك: أن يحوز الشخص العقار باعتباره مالكاً وليس مجرد مستأجر أو حارس.
الاستمرار والهدوء: ألا تكون الحيازة متقطعة، وألا يتم وضع اليد عن طريق الإكراه أو التهديد.
العلانية: ألا تكون الحيازة في الخفاء، بل واضحة ومعروفة للجيران والمحيطين.
3. قانون تقنين أراضي أملاك الدولةيُعالج القانون رقم 168 لسنة 2025 قواعد وإجراءات تقنين وضع اليد على أراضي أملاك الدولة الخاصة، حيث يهدف إلى:تحويل وضع اليد غير القانوني إلى ملكية رسمية مُسجلة.
إتاحة التصرف بالبيع أو الإيجار المنتهي بالتملك لواضعي اليد الذين أثبتوا جديتهم.
يُشترط لتقنين الأراضي أو العقارات المبنية أن يكون وضع اليد مستقراً ومُقاماً قبل 15 أكتوبر 2023.4.
وضع اليد الجنائي (الاستيلاء بالقوة)يُجرّم القانون الاعتداء على حيازة الغير؛ حيث تنص المادة 369 من قانون العقوبات على عقوبة الحبس والغرامة لكل من دخل عقاراً في حيازة آخر بقوة السلاح أو لمنع حيازته.
ملاحظة هامة: لا يجوز اكتساب ملكية الأموال العامة (كالشوارع، والمباني الحكومية، والآثار) بوضع اليد، كما يجب التمييز بينها وبين أملاك الدولة الخاصة القابلة للتقنين.
يُجيز القانون المصري إقامة “استراحة الفلاح” أو سكن لخدمة الأرض الزراعية، ولكن وفق ضوابط واشتراطات صارمة.
يُعد البناء على الأرض الزراعية دون ترخيص من الجرائم التي تعرض صاحبها للحبس والغرامة والإزالة.
إليك تفاصيل القانون والمواد المنظمة لذلك:
1. الإطار القانوني والمواد المنظمةقانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 وتعديلاته:المادة 152: حظرت بشكل قاطع إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأرض الزراعية أو اتخاذ أي إجراءات لتقسيمها لإقامة مبانٍ عليها.
استثناء الإقامة: سمحت المادة 152 (بفقراتها المعدلة وقرارات وزير الزراعة المنظمة) باستثناءات محددة للبناء، أهمها إقامة مبانٍ أو منشآت تخدم الإنتاج الزراعي والحيواني، مثل (استراحة الفلاح، غرف تخزين المحاصيل، أو حظائر الماشية).
قانون البناء رقم 119 لسنة 2008:المادة 11 (استثناءات البناء): نصت على أن المشروعات التي تقام لخدمة الإنتاج الزراعي أو الحيواني تخرج عن نطاق حظر البناء، ويُصرح بإقامتها بناءً على الشروط التي تحددها وزارة الزراعة.
2. شروط وإجراءات الحصول على ترخيص “استراحة الفلاح”للحصول على موافقة رسمية لبناء الاستراحة، يجب استيفاء الشروط التالية:ألا تقل المساحة: تشترط وزارة الزراعة ألا تقل مساحة الأرض الإجمالية عن (قيراطين إلى 3 أفدنة) حسب طبيعة المنطقة والنشاط لضمان عدم استغلالها كذريعة للبناء.
إثبات الملكية والحيازة: تقديم سند ملكية رسمي وحيازة زراعية سارية.
دراسة الجدوى الفنية: إثبات أن المبنى مخصص لخدمة الأرض (سكن للفلاح/الحارس أو مخزن أدوات) وليس بغرض السكن الاستثماري أو الأهلي.
التقديم: يُقدم طلب التصريح بالبناء على الأرض الزراعية إلى الإدارة الزراعية التابع لها الحوض الزراعي.
3. العقوبات في حال المخالفة (البناء العشوائي)يُعاقب كل من يبني استراحة أو أي منشأة دون استخراج “موافقة زراعية” وفقاً للآتي:الحبس: تتراوح العقوبة بين الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على خمس سنوات.
الغرامة: غرامة مالية كبيرة تبدأ من (100 ألف جنيه) وتصل إلى (5 ملايين جنيه) للمخالفات المتعلقة بالأراضي الزراعية.
الإزالة الفورية: تتضمن العقوبة الحكم وجوبياً بإزالة أسباب المخالفة على نفقة المخالف، كما يحق لوزارة الزراعة إيقاف الأعمال إدارياً
” توصيات ”
نوصي بالتصالح على استراحة الفلاح وعدم ازالتها فهى حق اصيل له فى القانون تقيه القيظ والبرد و التصالح ايضا على وضع اليد
