موسوعة قانونية ” وهو يجير ولا يجار عليه” … نقل ملكية العقار في القانون

” وهو يجير ولا يجار عليه”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

تسجيل ملكية العقار في مصر لا يتم بعقد البيع الابتدائي أو دعوى صحة التوقيع، بل يتطلب عقداً مسجلاً أو حكماً نهائياً بصحة ونفاذ العقد مسجلاً في الشهر العقاري.

الفرق بين العقد الابتدائي، وصحة التوقيع، والصحة والنفاذعقد البيع الابتدائي: اتفاق شخصي بين البائع والمشتري يلتزم فيه البائع بنقل الملكية، ولكنه لا ينقل ملكية العقار قانوناً ولا يغني عن التسجيل.

دعوى صحة التوقيع: دعوى تحفظية تُرفع أمام المحكمة المدنية (وفقاً للمادة 45 من قانون الإثبات) لهدف واحد فقط وهو إثبات أن التوقيع أو الختم الموجود على العقد الابتدائي يعود للشخص البائع، وهي لا تتعلق بملكية العقار ولا تبحث أصل الإثبات أو صحة البيع.

دعوى الصحة والنفاذ: دعوى موضوعية تُرفع لإلزام البائع بتنفيذ التزاماته بنقل الملكية والتوقيع على العقد النهائي، وتتطلب إثبات ملكية البائع الأساسية وشهر صحيفة الدعوى.

ولا تنتقل الملكية إلا بعد صدور الحكم النهائي وتسجيله في الشهر العقاري.

المواد القانونية المنظمة والتعديلات الحديثةقانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946: هو القانون الأساسي الذي ينظم إجراءات التسجيل والشهر.

المادة 35 مكرر من قانون الشهر العقاري (المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 وتعديلاته): نظّمت ولأول مرة طريقاً مبسطاً لتسجيل العقارات بناءً على الأحكام النهائية الصادرة في دعاوى الصحة والنفاذ وإثبات الملكية، مما سمح للشهر العقاري بتسجيل الأحكام النهائية دون الحاجة لإعادة بحث الملكية المعقد.

قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1980 (المادة 45): نظّف أحكام دعوى صحة التوقيع والإقرار بأوراق العرفية