موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. عقد البيع وحجيته فى القانون
” العدل أساس الملك”
سوزان مرمر
ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة
عضو نقابة الصحفيين المصريين
عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب
عضو الاتحاد الدولى للصحفيين
عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين
عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية
عقد البيع الابتدائي هو اتفاق ملزم لطرفيه لكنه لا ينقل ملكية العقار أو الأرض للغير؛ إذ لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل.
لإثبات التوقيع فقط، ترفع دعوى “صحة توقيع” وفقاً للمادة (45) من قانون الإثبات.
بينما ترفع دعوى “صحة ونفاذ” لنقل الملكية النهائية.
إليك التفاصيل القانونية الشاملة لعقود البيع والدعاوى المرتبطة بها في القانون المصري:
1. حجية عقد البيع الابتدائي حجيته بين الطرفين: يُعد العقد الابتدائي (العرفي) عقداً صحيحاً وملزماً للبائع والمشتري متى توافرت أركانه القانونية من (أهلية، رضا، محل، وسبب).
حجيته في نقل الملكية: وفقاً لنص المادة (934) من القانون المدني المصري، فإن الملكية في العقارات والأراضي لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل في مصلحة الشهر العقاري.
العقد الابتدائي لا ينقل الملكية، ولكنه يولد التزاماً شخصياً في ذمة البائع بنقل الملكية للمشتري.
السند القانوني لتعريف البيع: المادة (418) من القانون المدني التي تُعرّف البيع بأنه: “عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي”.
2. دعوى صحة التوقيعالأساس القانوني: المادة (45) من قانون الإثبات المصري رقم 25 لسنة 1968.
الغرض منها: هي دعوى تحفظية بحتة. تقتصر مهمة المحكمة فيها فقط على التحقق من أن التوقيع المذيل به العقد هو توقيع البائع (سواء كان إمضاءً أو بصمة).
الحجية والنطاق: لا تنظر المحكمة في بنود العقد ولا تبحث في أصل الملكية أو صحة البيع.
لا تنقل هذه الدعوى الملكية للمشتري ولا تعتبر بديلاً عن التسجيل.
3. دعوى الصحة والنفاذالأساس القانوني: تخضع للقواعد العامة في قانون المرافعات المدنية والتجارية.
الغرض منها: إثبات صحة العقد بكافة بنوده، وإلزام البائع بالقيام بكافة الالتزامات الضرورية لنقل الملكية، وصولاً إلى تسجيل العقد في الشهر العقاري ليصبح (عقداً نهائياً).
نطاق البحث: تبحث المحكمة في “أصل الملكية” والتسلسل الذي آلت به الأرض أو العقار للبائع، وتتطلب إجراءات مثل شهر صحيفة الدعوى وتقديم كشوف التحديد المساحي والضريبي.
