موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. حكم النقض الاعلان عن بيع وحدات قبل صدور ترخيص البناء جريمة

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

“النقض تُقرر: الإعلان عن الوحدات العقارية أو بيعها قبل صدور ترخيص البناء جريمة يعاقب عليها القانون”، استعرض خلاله حكماً صادراً من محكمة النقض في الطعن رقم 18424 لسنة 93 قضائية، أكدت خلاله أن الإعلان عن حجز الوحدات العقارية أو التعاقد على بيعها قبل الحصول على ترخيص البناء يمثل مخالفة صريحة لأحكام قانون حماية المستهلك، ويُشكل جريمة جنائية تستوجب المساءلة والعقاب.

وقد استندت المحكمة إلى نص المادة “15” من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018، التي حظرت بصورة قاطعة الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها، قبل الحصول على ترخيص البناء وفقاً لأحكام قانون البناء الموحد، مؤكدة على أن مشتري الوحدة العقارية يُعد مستهلكاً في مفهوم قانون حماية المستهلك، وأن الوحدة العقارية تُعد منتجاً أو سلعة تخضع لأحكام هذا القانون، بما يترتب عليه تمتع المشتري بكافة الضمانات والحماية القانونية المقررة للمستهلكين.

وأوضحت محكمة النقض أن المشرع استهدف من هذا التنظيم مواجهة ظاهرة الإعلانات العقارية المضللة التي انتشرت خلال السنوات الأخيرة، ومنع الشركات والمطورين العقاريين من الترويج للمشروعات أو طرح الوحدات للبيع قبل استيفاء التراخيص القانونية اللازمة، حمايةً لأموال المواطنين ومنعاً لاستغلالهم أو تضليلهم، مشددة على أن أي سلوك خادع يتعلق بطبيعة العقار أو صفاته أو شروط التعاقد أو إجراءاته، من شأنه أن يوقع المستهلك في الغلط أو يخلق لديه انطباعاً غير حقيقي، يُعد مخالفة جنائية معاقباً عليها بموجب قانون حماية المستهلك.

تنظم الحكومة المصرية التصالح وتقنين أوضاع البناء المخالف بـ القانون رقم 187 لسنة 2023 ولائحته التنفيذية، بينما يُعالج تقنين أراضي “وضع اليد” عبر قانون أملاك الدولة القانون رقم 144 لسنة 2017.

يوفر هذا الدليل التفاصيل الأساسية والمواد القانونية المنظمة لكلا الملفين:

أولاً: التصالح في بعض مخالفات البناء (القانون رقم 187 لسنة 2023)يسمح هذا القانون بتقنين أوضاع المباني المخالفة التي ارتكبت قبل صدوره بشرط ألا تخل بالسلامة الإنشائية.

المواد الرئيسية المنظمة:

المادة الثانية: تحدد جواز التصالح في مخالفات البناء وتغيير الاستخدام والتعديات الواقعة على خطوط التنظيم.

المادة الرابعة: تمنح مجلس الوزراء سلطة استثنائية بقبول التصالح في بعض المخالفات المحظورة سابقاً (مثل قيود الارتفاع والتعدي على خطوط التنظيم) مقابل دفع ثلاثة أضعاف القيمة.

محظورات التصالح:يحظر التصالح نهائياً في الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية، والتعدي على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق (ما لم يتم الاتفاق مع أصحاب الحقوق).

المستندات المطلوبة:حددتها وزارة الاسكان و المرافق و المجتمعات العمرانية وتشمل: رسم هندسي معتمد من مهندس نقابي، مستندات إثبات الملكية، وشهادة سلامة إنشائية.

ثانياً: تقنين أراضي وضع اليد (الملكية الخاصة للدولة)يتم التقنين وفقاً لأحكام القانون رقم 144 لسنة 2017 الخاص بقواعد وإجراءات التصرف في أملاك الدولة الخاصة، والذي ينظم شروط شراء أو تأجير الأرض التي تضع اليد عليها.

شروط التقنين الأساسية:تقديم طلب تقنين وضع اليد إلى المحافظة أو جهة الولاية التابعة لها الأرض.

إثبات جدية وضع اليد (بالزراعة أو البناء الفعلي).

ألا تكون الأرض من الأراضي المحظور التصرف فيها (مثل حرم النيل، الآثار، أو الأراضي المخصصة لمشروعات النفع العام).

سداد رسوم الفحص والمعاينة، وتثمين سعر المتر بمعرفة لجان التقييم الحكومية