موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” مبادئ محكمة النقض فى عقود الايجار

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

مخرج قانونى.. النقض تقر إقامة دعوى طرد للغصب للمقيم في العين مع المستأجر الأصلى بعد وفاته وليست دعوى فسخ عقد ايجار”، استعرض خلاله حكماً صادراً من محكمة النقض يُرسخ لـ3 مبادئ قضائية بشأن دعاوي الطرد لغصب ويفرق بينها وبين دعاوى طرد المستأجر، قالت فيه فى الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 15729 لسنة 88 قضائية:

1-عدم اشتراط اختصام غير المغتصب في دعوى الطرد لغصب

-دعوى الطرد للغصب لا تستوجب قانوناً اختصام أي شخص آخر غير الشخص المغتصب “واضع اليد الفعلي” المطلوب طرده من العين، فقد أخطأت محكمة الاستئناف عندما قضت بعدم قبول دعوى المالك لعدم اختصامه “المستأجر الأصلي” أو ورثته، لأن الخصومة في الغصب توجّه مباشرة إلى من يضع يده على العقار بلا سند.

2-عبء الإثبات في دعوى الغصب يقع على شاغل العين

الأصل هو خلو المكان لمالكه ومن يخلفه، ويكفي المالك قانوناً “لإثبات دعواه بالطرد للغصب” أن يقدم الدليل على ملكيته للعقار، فبمجرد إثبات المالك لملكيته، ينتقل “عبء الإثبات” إلى الطرف الآخر “شاغل العين”، فيصبح لزاماً على شاغل العين أن يُثبت وجود سبب قانوني مشروع “مثل عقد إيجار ساري، أو امتداد قانوني” يبرر وضعه ليده ويمنع طرده.

3-التفرقة بين دعوى “فسخ عقد الإيجار” ودعوى “الطرد للغصب”

الدعوى التي يرفعها المالك لطرد شخص يضع يده على العقار دون سند قانوني، هي في حقيقتها دعوى طرد للغصب وليست دعوى فسخ عقد إيجار، بما أنها ليست دعوى فسخ عقد، فلا تستند إلى إخلال مستأجر بالتزاماته، وبالتالي لا يجوز للمحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى لعدم اختصام المستأجر الأصلي، لأن ذلك يعد خروجاً من المحكمة عن نطاق الطلبات المطروحة وتجهيلاً بتكييف الدعوى.

و أرست محكمة النقض المصرية آلاف المبادئ القانونية لتفسير وتطبيق نصوص القانون (مدنياً وجنائياً).

تعد هذه المبادئ قواعد قضائية ملزمة ومستقرة، ومن أبرزها ما يلي:

أولاً: المبادئ الجنائيةالقانون الأصلح للمتهم (المادة 5 من قانون العقوبات): استقرت محكمة النقض على أنه إذا صدر قانون أصلح للمتهم بعد وقوع الفعل وقبل صيرورة الحكم باتاً، وجب تطبيقه دون غيره.تسبيب الأحكام (المادة 310 من قانون الإجراءات الجنائية):

المبدأ الأساسي هو وجوب أن يشتمل كل حكم بالإدانة على بيان الواقعة المستوجبة للعقوبة، والظروف التي وقعت فيها، وإيراد الأدلة التي استخلصت منها المحكمة الإدانة، حتى تتمكن محكمة النقض من مراقبة صحة تطبيق القانون.

التصالح في الجرائم (المادة 18 مكرراً من قانون الإجراءات الجنائية):

قررت المحكمة أن السداد أو الصلح في بعض الجرائم والجنح يترتب عليه وجوب انقضاء الدعوى الجنائية متى تم قبل صدور حكم بات.

ثانياً: المبادئ المدنية والتجاريةعقود الإيجار غير محددة المدة (المادة 563 من القانون المدني): أرست المحكمة مبدأً مهماً بأنه إذا أبرم العقد دون اتفاق على مدة معينة أو تعذر إثبات المدة أو انتهت، فإنه ينعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة، ويجوز لكل من المتعاقدين طلب إنهاء العقد إذا نبه على الطرف الآخر وفقاً للمواعيد المحددة قانوناً.

شروط صحة الأحكام (المادة 178 من قانون المرافعات): وجوب أن تكون الأحكام مكتوبة ومشتملة على أسبابها، حيث اعتبرت النقض أن القصور في أسباب الحكم الواقعية أو القانونية أو الخطأ فيها يبطل الحكم ويوجب نقضه.أثر الطعن على التنفيذ (المادة 251 من قانون المرافعات):

قررت المحكمة أن الطعن بالنقض لا يترتب عليه وقف تنفيذ الحكم، إلا أنه يجوز لمحكمة النقض أن تأمر بوقف التنفيذ مؤقتاً إذا طلب الطاعن ذلك، وكان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه