موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. التعدى على الاراضى ومخالفات البناء فى القانون

“العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

” المبانى خارج الاحوزة العمرانية ”

حظر قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 إقامة أي مبانٍ أو منشآت خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة للقرى والمدن، وكذلك في المناطق التي لا يوجد لها مخطط استراتيجي عام معتمد، مع منع اتخاذ أي إجراءات لتقسيم هذه الأراضي خارج الإطار القانوني.

ويأتي هذا الحظر في إطار تنظيم العمران والحد من التعديات على الأراضي الزراعية، وضبط حركة البناء بما يضمن الحفاظ على الرقعة الزراعية ومنع العشوائيات، ودعم توجه الدولة نحو ضبط منظومة البناء والتوسع العمراني، مع إتاحة مرونة محدودة ومدروسة لتلبية الاحتياجات التنموية والاقتصادية دون الإضرار بالرقعة الزراعية أو الإخلال بالتخطيط العمراني العام.

واستثنى القانون من هذا الحظر بعض الحالات المحددة، في مقدمتها الأراضي التي تُقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني، وذلك ضمن الخطة العامة التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشؤون الزراعة، بما يضمن دعم الأنشطة الإنتاجية المرتبطة بالأمن الغذائي.

كما شمل الاستثناء الأراضي الزراعية الواقعة خارج الأحوزة العمرانية للقرى والمدن، والتي يُقام عليها مسكن خاص أو مبنى خدمي، وذلك وفق ضوابط وشروط يصدر بها قرار من الوزير المختص بالزراعة، بما يحقق التوازن بين احتياجات المواطنين والحفاظ على الأراضي الزراعية.

وأكد القانون أن جميع الحالات الاستثنائية لا تُمنح تلقائيًا، وإنما يشترط فيها الحصول على ترخيص رسمي وفقًا لأحكام القانون، بما يضمن إحكام الرقابة ومنع أي مخالفات أو توسعات غير قانونية

“التعدى على الاراضى الزراعية ”

يعاقب القانون المصري التعدي على الأراضي الزراعية (البناء أو التقسيم) بالحبس من سنتين إلى 5 سنوات، وغرامة بين 500 ألف إلى 10 ملايين جنيه، مع الإزالة الفورية على نفقة المخالف، وفقاً لتعديلات قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 والمعدل بالقانون رقم 116 لسنة 2022، حيث حظرت المادة 152 أي أعمال بناء أو تقسيم.

التفاصيل والمواد القانونية (قانون الزراعة 53 لسنة 1966 وتعديلاته):

المادة (152): تحظر إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأرض الزراعية، أو اتخاذ أي إجراءات لتقسيمها لإقامة مبانٍ عليها.

المادة (156) المعدلة (2022): تنص على العقوبات المشددة:

للمخالف: الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات، وغرامة لا تقل عن 500 ألف جنيه ولا تزيد على 10 ملايين جنيه.

للمهندس أو المقاول: الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات، وغرامة لا تقل عن 100 ألف جنيه ولا تزيد على 3 ملايين جنيه، مع شطب المهندس أو المقاول من النقابة/الاتحاد.

الإزالة الوجوبية: يجب أن يتضمن الحكم الصادر بالعقوبة الأمر بإزالة أسباب المخالفة على نفقة المخالف.

الوقف الإداري: لوزير الزراعة أو من يفوّضه وقف أعمال البناء المخالفة بالطريق الإداري وإزالتها على نفقة المخالف قبل صدور الحكم.

ملاحظة: لا يجوز وقف تنفيذ عقوبة الغرامة في هذه الجرائم

” التصالح فى مخالفات البناء ”

يُعد القانون رقم 187 لسنة 2023 (واللائحة التنفيذية المعدلة في 2024) هو المرجع الحالي للتصالح على مخالفات البناء والتعديات على الأراضي الزراعية في مصر. يُسمح بالتصالح على الكتل السكنية القريبة من الحيز العمراني، وبعض حالات البناء خارج الحيز (الفقرة 9 من المادة 2)، بمد فترة التقديم 6 أشهر من مايو 2026.

أبرز مواد قانون التصالح (رقم 187 لسنة 2023):

المادة (1): تقنن أوضاع مخالفات البناء وتحدد الحالات التي يجوز التصالح عليها.

المادة (2): تُحدد الحالات التي يجوز فيها التصالح، بما في ذلك التعديات على الأراضي الزراعية (بشروط) والبناء خارج الحيز العمراني.

المادة (5): تُشكل لجان فنية للبت في طلبات التصالح.

المادة (8): تُحدد رسوم الفحص وجدية التصالح (تصل إلى 25% من القيمة).

المادة (10): تحدد آليات سداد قيمة التصالح (كاش أو تقسيط) والخصم في حال السداد الفوري.

حالات التعدي على الأراضي الزراعية المسموح بالتصالح عليها:

البناء على الأراضي الزراعية خارج الحيز العمراني المعتمد، بشرط أن تكون الكتل سكنية مكتملة ومأهولة وملاصقة للحيز، وفقدت مقومات الزراعة.

تعديل المادة 2 الفقرة 9 يتيح التصالح على المشروعات الإنتاجية أو السكنية القريبة.

ملاحظات هامة:

المدة: تقديم الطلبات مستمر، وقد تم مد الفترة 6 أشهر إضافية تبدأ من 5 مايو 2026.

الأسعار: تتراوح من 50 إلى 5000 جنيه للمتر حسب الموقع.

المستندات: بطاقة الرقم القومي، رسومات هندسية معتمدة، إيصال سداد رسوم الفحص.

يُحظر التصالح في حالات مثل الإخلال بالسلامة الإنشائية للمبنى، التعدي على خطوط التنظيم، أو البناء على أراضي الآثار ونهر النيل

“استراحة الفلاح داخل الارض الزراعية”

يُحظر قانوناً في مصر (وفقاً للمادة 152 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 والمعدل بالقانون رقم 116 لسنة 1983) إقامة أي مبانٍ أو ملحقات زراعية على الأراضي الزراعية. الاستثناء الوحيد هو الحصول على ترخيص مسبق لإقامة سكن خاص للفلاح أو منشآت تخدم الإنتاج الزراعي والحيواني، بشرط استيفاء الشروط الفنية والإدارية من وزارة الزراعة.

تفاصيل استراحة الفلاح والملحقات الزراعية في القانون المصري:

القانون الحاكم: قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966، المعدل بالقانون رقم 116 لسنة 1983.

المادة المحظورة: المادة 152، والتي تحظر تبوير الأراضي أو البناء عليها.

الاستثناءات: يسمح بـ:

إقامة سكن خاص بالفلاح أو حائز الأرض.

إنشاءات لخدمة الإنتاج الزراعي (مخازن، حظائر مواشي).

الشروط: ضرورة الحصول على ترخيص من السلطات المختصة، ووجود الأرض داخل الحيز الزراعي المسموح فيه بالبناء.

ملحقات زراعية مسموح بها:

مخازن للمحاصيل أو الآلات الزراعية.

حضائر تربية الماشية أو الطيور.

غرف للآبار أو الري.

ملاحظة: إقامة مبانٍ دون ترخيص تعتبر مخالفة قانونية وتستوجب الإزالة الفورية.

” وضع اليد فى القانون ”

يتم تقنين وضع اليد على أراضي الدولة في مصر حالياً وفقاً لـ القانون رقم 168 لسنة 2025 (امتداداً لـ 144 لسنة 2017)، حيث يُسمح بتملك الأراضي التي تم بناؤها أو استزراعها قبل 15 أكتوبر 2023. الإجراءات تتم عبر لجان مختصة، وتتضمن تقديم طلبات التقنين خلال 6 أشهر (قابلة للمد) من تاريخ اللائحة.

أهم مواد وقوانين وضع اليد وتقنينه:

القانون رقم 168 لسنة 2025 (قانون تقنين وضع اليد الجديد): ينظم تصرف الجهات الإدارية في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة، ويمنح المحافظين ولاية التقنين في حالة تأخر الجهات الأصلية.

المادة (2) من قانون التصرف في أملاك الدولة: تتيح التصرف لواضعي اليد بالبيع أو الإيجار أو حق الانتفاع (بناءً على طلب)، بشرط ألا يكون الأرض استراتيجية أو عسكرية.

قانون رقم 144 لسنة 2017: كان ينظم الفترة السابقة، ويُستند إليه في الطلبات القديمة واللائحة التنفيذية.

المادة 970 من القانون المدني: تحدد الحالات التي لا يجوز فيها تملك العقارات بالتقادم، مثل أملاك الدولة العامة.

تاريخ القطع (15 أكتوبر 2023): هو التاريخ المعتمد في التصوير الجوي لتقنين الأوضاع.

إجراءات التقنين:

تقديم طلب تقنين للمحافظة أو الجهة صاحبة الولاية.

سداد رسوم الفحص والمعاينة (بحد أقصى 10 آلاف جنيه).

فحص اللجنة للطلب وتحديد سعر الأرض بناءً على حالتها (مباني/زراعة).

توقيع عقد البيع أو الإيجار بعد اعتماد اللجنة.

يجب التنويه أن تقديم الطلب لا يضمن التملك، ولا يترتب عليه حقوق قانونية إلا بعد استيفاء الشروط وسداد المبالغ المطلوبة.

“توصيات ”

ان كانت التعديات على الاحوزة العمرانية والتعدي على الاراضى الزراعية هى مخالفات قانونية تصل عقوبتها للحبس إلا ان  القانون يعطى حق للفلاح الذى يكدح داخل ارضه بحق استراحة مزارع داخل الحقل لا تزيد عن ٢٥٠ متر وتكون بها ملحقات زراعية ماشية وغلال وحبوب وآلات زراعية داخل الاستراحة حتى تقى المزارع والماشية من القيظ فى فصل الصيف ومن برد الشتاء فنوصى بحق المزارع فى استراحة داخل الحقل حماية للماشية وله