موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. الاعفاء من الضرائب العقارية ومفهوم الضرائب التصاعدية

“العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

“حالات اعفاء الضرائب العقارية ”

حدد القانون رقم 3 لسنة 2026 ، بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008 و الذى صدّق السيد الرئيس عبد الفتاح السيسى، عدد من الحالات التي ترفع فيها الضريبة لمن تسرى علية احكام قانون الضريبة العقارية.

فنصت المادة (19 ) على أن ترفع الضريبة في الأحوال الآتية :

(أ) إذا أصبح العقار معفيا طبقا للمادة (۱۸) من هذا القانون .

(ب) إذا تهدم أو تخرب العقار كليا أو جزئيا إلى درجة تحول دون الانتفاع به أو استغلاله كله أو جزء منه .

(ج) إذا أصبحت الأرض الفضاء المستقلة عن العقارات المبنية غير مستغلة

(د) إذا حالت الظروف الطارئة أو القوة القاهرة دون الانتفاع بالعقار المبني أو استغلاله كله أو جزء منه .

ويكون رفع الضريبة عن العقار كله أو جزء منه بحسب الأحوال.

ونص القانون في المادة (20 ) فقرة أولى على ان : ترفع الضريبة في الأحوال المنصوص عليها في المادة (19) من هذا القانون بقرار من منطقة الضرائب العقارية المختصة من تلقاء ذاتها أو بناء على طلب من المكلف بأداء الضريبة مرفقا به المستندات المؤيدة له وذلك اعتبارا من تاريخ تحقق أي من حالات رفع الضريبة وحتى التاريخ الذي يزول فيه سبب الرفع .

وحدد القانون في المادة 21 ان تتولى منطقة الضرائب العقارية المختصة الفصل في طلبات رفع الضريبة ويجوز للطالب الطعن في قرار المنطقة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطاره بالقرار، وذلك أمام لجنة الطعن المنصوص عليها في المادة ١٧ من هذا القانون، وعلى اللجنة إصدار قرارها في الطعن خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمه ويكون قرارها نهائيا.

“الطعن على الضرائب العقارية ”

أجاز القانون رقم 3 لسنة 2026 ، بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008 والذى صدّق السيد الرئيس عبد الفتاح السيسى ، لمن تسرى علية الضريبة العقارية الطعن على تقدير القيمة او نتيجة الحصر للعقار و لكن بشروط محددة.

فنصت المادة 16 أجاز القانون : للمكلف بأداء الضريبة الحق في الطعن على نتيجة الحصر أو تقدير القيمة الإيجارية للعقار أو جزء منه خلال الستين يوما التالية لتاريخ الإخطار طبقا للمادة (15) من هذا القانون، وذلك بطلب يسلم لمنطقة الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار أو إحدى المأموريات التابعة لها مقابل إيصال أو بكتاب موصى عليه بعلم الوصول يُرسل إلى المنطقة أو إحدى المأموريات التابعة لها أو بأى وسيلة إلكترونية معتمدة، على أن يؤدى الطاعن مبلغا مقداره خمسون جنيها كتأمين لنظر طعنه، يرد إليه عند قبول الطعن موضوعا .

” الضريبة على الدخل ”

تختلف أسعار الضريبية في قانون الضريبة على الدخل الصادر برقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته طبقا للكيانات القانونية لمزاولي أنشطة التجارة الإلكترونية وهي:

1. الشخص الطبيعي (فردي) وتكون أسعار الضريبية تصاعدية وفقا لصافي الدخل السنوي طبقا لحكم المادة (8) قانون 91 لسنة 2005 وتعديلاته.

2. الأشخاص الاعتبارية (الشركات) ويكون سعر الضريبة 22.5% من صافي الدخل السنوي.

هناك معاملة ضريبية مٌبسطة وفقاً لقانون بشأن بعض الحوافز والتيسيرات الضريبية للمشروعات التي لا يتجاوز حجم أعمالها السنوي عشرين مليون جنية صادرة بقانون (6) لسنة 2025 (تسري على كافة الكيانات القانونية).

“الضريبة التصاعدية ”

الضريبة التصاعدية هي الضريبة التي بلغ متوسط معدل الضريبة (الضرائب المدفوعة ÷ الدخل الشخصي) أكثر من المبلغ الخاضع للضريبة. يشير المصطلح «تصاعدي» إلى الطريقة التي تتقدم بها معدل الضريبة من الأقل إلى الأعلى، مما يؤدي إلى أن يكون متوسط معدل الضريبة على دافع الضرائب أقل من معدل الضريبة الهامشي للشخص. يمكن تطبيق المصطلح على الضرائب الفردية أو على النظام الضريبي ككل؛ سنة، متعددة السنوات، أو طول العمر. يتم فرض ضرائب تصاعدية في محاولة للحد من معدل الضريبة للأشخاص ذوي القدرة المنخفضة على الدفع، حيث تحول هذه الضرائب الحدوث بشكل متزايد إلى أولئك الذين لديهم قدرة أعلى على الدفع. عكس الضريبة التصاعدية هي ضريبة تنازلية، حيث ينخفض متوسط معدل الضريبة أو العبء مع زيادة قدرة الفرد على الدفع.

يطبق المصطلح في كثير من الأحيان بالإشارة إلى ضرائب الدخل الشخصي، حيث يدفع الأشخاص ذوو الدخل المنخفض نسبة مئوية أقل من ذلك الدخل من الضريبة مقارنة بالأشخاص ذوي الدخل العالي. يمكن أن ينطبق أيضًا على تعديلات القاعدة الضريبية باستخدام الإعفاءات الضريبية أو الائتمانات الضريبية أو الضرائب الانتقائية التي تخلق تأثيرات توزيع تدريجية. على سبيل المثال، يمكن وصف ضريبة الثروة أو الممتلكات، ضريبة المبيعات على السلع الكمالية، أو الإعفاء من ضرائب المبيعات على الضروريات الأساسية، بأنها لها تأثيرات تصاعدية حيث إنها تزيد من العبء الضريبي على الأسر ذات الدخل المرتفع وتقلل من الضرائب المفروضة على الأسر ذات الدخل المنخفض.

غالبًا ما يقترح فرض ضرائب تصاعدية كوسيلة لتخفيف العلل المجتمعية المرتبطة بعدم المساواة في الدخل المرتفع، حيث يقلل الهيكل الضريبي من عدم المساواة، لكن الاقتصاديين يختلفون حول الآثار الاقتصادية طويلة المدى للسياسة الضريبية. تشير إحدى الدراسات إلى أن الضرائب التصاعدية يمكن أن ترتبط بشكل إيجابي بالسعادة والرفاهية الشخصية للدول ورضا المواطنين عن المنافع العامة، مثل التعليم والنقل

” تعديلات قانون الايجار القديم”

وافق مجلس النواب المصري نهائياً على القانون رقم 164 لسنة 2025 لتعديل بعض أحكام قوانين الإيجار القديم (49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981) للأشخاص الطبيعيين. أبرز التعديلات هي إنهاء عقود السكنى خلال 7 سنوات (أغسطس 2032) وغير السكني خلال 5 سنوات، مع زيادات إيجارية فورية وتدرجية، وتشكيل لجان لتصنيف المناطق.

أهم مواد وتفاصيل القانون رقم 164 لسنة 2025:

المادة (1) – نطاق السريان: يسري على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين (سكني وغير سكني) الخاضعة لقوانين الإيجار القديم قبل عام 1996.

المادة (2) – إنهاء العقود (الفترة الانتقالية):

للغرض السكني: تنتهي العقود بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (يوليو/أغسطس 2032).

لغير الغرض السكني: تنتهي العقود بانتهاء 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون (يوليو/أغسطس 2030).

المادة (3) – لجان التقييم: تشكيل لجان بالمحافظات لتصنيف المناطق إلى (متميزة، متوسطة، اقتصادية) بناءً على الموقع والمرافق، لتحديد القيمة الإيجارية الجديدة خلال 3 أشهر.

المادة (4) – زيادة القيمة الإيجارية: تشمل زيادات فورية، تليها زيادة سنوية بنسبة 15% لمدة 4 سنوات.

مناطق متميزة: رفعت الإيجار إلى 20 ضعفاً (حد أدنى 1000 جنيه).

مناطق متوسطة: رفعت الإيجار إلى 10 أضعاف (حد أدنى 400 جنيه).

المادة (8) – سكن بديل: تمنح المستأجرين حق التقدم بطلب للحصول على وحدة سكنية بديلة من الدولة بنظام الإيجار أو التمليك، مع أولوية للفئات الأولى بالرعاية.

الإخلاء: في حال الامتناع عن إخلاء العقار بعد انتهاء المدة، يحق للمالك اللجوء لقاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر طرد.

نقطة هامة: العقود المبرمة بعد 30 يناير 1996 (قانون 4 لسنة 1996) لا يسري عليها هذا القانون، بل تخضع للقانون المدني.

“توصيات ”

نوصى بالضرائب التصاعدية التى تحقق العدالة الاجتماعية للشعوب وتقارب بين الطبقات و ازالة خط الفقر فى المجتمع فالضرائب التصاعدية تقلل نسبة خط الفقر لفرض ضريبة كبيرة على الاغنياء وتعفى الفقراء من الضرائب فيستوى المجتمع ويزيل خط الفقر