موسوعة قانونية ” العدل أساس الملك ” .. العقد شريعة المتعاقدين وعقود الاذعان
” العدل أساس الملك”
سوزان مرمر
ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة
عضو نقابة الصحفيين المصريين
عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب
عضو الاتحاد الدولى للصحفيين
عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية
” الضريبة على العقارات وتقدير القيمة الايجارية ”
تضمن قانون الضريبة على العقارات المبنية ضوابط محددة لتقدير القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية، ويجري هذا التقدير لمدة خمس سنوات.
ووفقا للقانون، مع إعادة التقدير فور انتهاء كل فترة لضمان الالتزام بالقوانين الضريبية السارية، ويجب الشروع في إجراءات إعادة التقدير قبل انتهاء الفترة السابقة بمدة لا تقل عن سنة ولا تزيد عن ثلاث سنوات، وفق ما تحدده اللائحة التنفيذية، وتسري القيمة الإيجارية والإعفاءات المقررة للعقارات المبنية وفق قوانين تأجير وبيع الأماكن، مع إعادة تقدير القيمة الإيجارية فور انقضاء العلاقة الإيجارية القانونية.
ويعد القانون أداة مهمة لتحقيق العدالة الضريبية والشفافية في تقييم العقارات، مع مراعاة طبيعة استخدام العقارات وحماية حقوق جميع الأطراف، كما يساهم في تنظيم سوق العقارات وضبط الإجراءات القانونية المتعلقة بالتأجير، بما يضمن استقرار العلاقات العقارية والمالية داخل الدولة.
ينظم قانون الإيجار القديم في مصر، وتحديداً بالقانونين رقم 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، العلاقة بين المؤجر والمستأجر بعقود قبل 1996، مكرساً مبادئ الامتداد القانوني وثبات الأجرة. ومع ذلك، أدخل قانون رقم 164 لسنة 2025 زيادات فورية، وفترة انتقالية (7 سنوات للسكنى، 5 لغير السكنى) تنتهي بعدها العقود، مع زيادات سنوية 15%، لضبط التوازن بين الطرفين.
أهم ملامح العلاقة والقوانين الحاكمة:
القوانين الأساسية: القانون 49 لسنة 1977، والقانون 136 لسنة 1981، والقانون 6 لسنة 1997.
التعديل الجديد (2025): القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي ينظم الزيادات والأخلاء.
الزيادات في القانون الجديد 2025:
السكنى: زيادة الأجرة إلى ضعف القيمة الحالية (بحد أدنى 1000 جنيه) للمناطق المتميزة، و10 أضعاف (بحد أدنى 400 جنيه) للمتوسطة، و10 أضعاف (بحد أدنى 250 جنيهًا) للمناطق الاقتصادية.
غير السكنى: 5 أمثال القيمة الحالية، مع زيادة سنوية 15%.
الامتداد: يمتد عقد الإيجار للزوجة، والأبناء، والوالدين (بشروط الإقامة المستقرة).
انتهاء العقد (الإخلاء):
إنهاء العلاقة الإيجارية بعد فترة انتقالية مدتها 7 سنوات (للأماكن السكنية) و5 سنوات (لغير السكنية) من تاريخ العمل بالقانون.
يحق للمؤجر طلب الإخلاء إذا ثبت استخدام العين في غير الغرض السكني، أو وجود وحدة أخرى للمستأجر، أو غلق الوحدة دون مبرر.
جوهر العلاقة:
قديماً، تميزت العلاقة بـ “أجرة ثابتة ومنخفضة” و”إقامة مؤبدة” للمستأجر. حديثاً، تسعى التعديلات التي نشرتها برلمانى
” العقد شريعة المتعاقدين”
مبدأ “العقد شريعة المتعاقدين” هو قاعدة قانونية أساسية تعني أن ما يتفق عليه الطرفان يصبح ملزماً كالقانون، ولا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون، استناداً بشكل رئيسي إلى المادة 147 (1) من القانون المدني المصري وما يعادلها في القوانين العربية (مثل المادة 196 في بعض القوانين أو 171 في غيرها).
تفاصيل مبدأ العقد شريعة المتعاقدين:
رقم المادة والأساس القانوني: المادة 147/1 من القانون المدني، التي تنص: “العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون”.
القوة الملزمة (المادة 148): يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع حسن النية.
التفسير (المادة 150): إذا كانت عبارة العقد واضحة، فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق التفسير.
الاستثناءات: يجوز للقاضي تعديل العقد في حال حوادث استثنائية عامة جعلت تنفيذ الالتزام مرهقاً للمدين (نظرية الظروف الطارئة).
النتيجة: لا يحق لأحد الطرفين الاستقلال بنقض العقد أو تعديله.
المصدر القانوني: القانون المدني المصري (والمواد المقابلة في القوانين العربية المستمدة من ذات الأساس).
“عقود الاذعان ”
عقود الإذعان هي عقود ينفرد فيها الطرف القوي (الموجب) بوضع شروطها مسبقاً، بينما يقتصر دور الطرف الضعيف (المذعن) على القبول بها كلياً أو رفضها دون مناقشة، وتتميز بوجود احتكار أو ضرورة للخدمة. نظمها القانون المدني (مثل المادة 105-107 قطري، والمواد المناظرة في العربي) بحماية المذعن عبر تعديل الشروط التعسفية أو تفسير الشك لصالحه.
أهم المواد القانونية (وفقاً للقانون المدني القطري نموذجاً):
المادة 105 (تعريف العقد): تنص على أن القبول بالإذعان لا يمنع قيام العقد، حيث يسلم الطرف المذعن بمشروع عقد وضعه الموجب مسبقاً.
المادة 106 (الشروط التعسفية): تمنح القاضي سلطة تعديل الشروط التعسفية أو إعفاء الطرف المذعن منها، وتعد أي اتفاق يخالف ذلك باطلاً.
المادة 107 (تفسير الشك): تقضي بأن أي غموض أو شك في شروط عقد الإذعان يفسر دائماً لصالح الطرف المذعن.
خصائص وأمثلة:
الخصائص: السيطرة المطلقة للطرف القوي، ضرورة الخدمة، وتوحيد الشروط للجمهور.
أمثلة: عقود النقل (طيران، قطارات)، خدمات الاتصالات، وثائق التأمين، وخدمات البنوك.
