موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” .. قواعد صارمة لمخالفات البناء فى الاعياد

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

أعلنت وزارة التنمية المحلية والبيئة عن تفعيل أقصى درجات الحزم القانوني حيال أي محاولات لاستغلال إجازة عيد الفطر المبارك في القيام بأعمال بناء مخالف أو التعدي على الأراضي الزراعية وأملاك الدولة، مؤكدة أن القانون رقم 119 لسنة 2008 قانون البناء الموحد وتعديلاته، وقانون التصالح الجديد، وضعوا ضوابط رادعة تنهي تماماً فكرة “فرض الأمر الواقع”.

قائمة العقوبات

وفقاً للمواد القانونية والقرارات الوزارية المنظمة، فإن مرتكب مخالفة البناء خلال العيد يواجه الحزم التالي:

• الحبس والغرامة المالية: تنص المادة 102 من قانون البناء على الحبس مدة لا تزيد عن خمس سنوات، وغرامة لا تقل عن مثلي قيمة الأعمال المخالفة ولا تجاوز ثلاثة أمثال هذه القيمة.

• الإحالة للقضاء العسكري: التعامل مع حالات التعدي على الأراضي الزراعية وأملاك الدولة باعتبارها “جرائم أمن قومي”، حيث يتم إحالة المخالفين فوراً إلى النيابة العسكرية طبقاً لقرارات مجلس الوزراء السارية في هذا الشأن.

• المصادرة الفورية للمعدات: تمنح اللوائح التنفيذية للأجهزة المحلية الحق في التحفظ الإداري والمصادرة الفورية لكافة الأدوات والمواد المستخدمة في البناء المخالف (أوناش، خلاطات، سيارات نقل، أسمنت، حديد)، ولا يتم ردها إلا بحكم قضائي نهائي.

• شطب المهندسين والمقاولين: يتم إخطار النقابات المهنية المختصة بشطب أي مهندس أو مقاول يثبت تورطه في الإشراف على أعمال بناء مخالف، مع اتخاذ الإجراءات الجنائية ضدهم.

• الحرمان من المرافق والدعم: يُحرم العقار المخالف نهائياً من دخول المرافق (كهرباء، مياه، غاز)، كما يُدرج أصحاب المخالفات في “القوائم السوداء” التي تحرمهم من الحصول على التمويلات البنكية أو الدعم التمويني في بعض الحالات.

تحذير من الإزالة الفورية

أكدت الوزارة أن القانون يمنح السلطة المختصة (المحافظين ورؤساء الأحياء) حق تنفيذ “الإزالة الفورية” في المهد بالطريق الإداري، دون انتظار صدور أحكام قضائية، طالما أن البناء تم بدون ترخيص أو خارج الحيز العمراني، مع تحميل المخالف كافة تكاليف ونفقات الإزالة.

رسالة الوزارة

“القانون لا يعرف الإجازات، وغرف العمليات المربوطة بالأقمار الصناعية ترصد كل طوبة تُبنى بالمخالفة، والمصير المحتوم هو الهدم والسجن

تعد مخالفات البناء والتعدي على الأراضي الزراعية في مصر جرائم جنائية خطيرة تصل عقوبتها للحبس (سنتين إلى 5 سنوات) وغرامات مالية ضخمة (من 100 ألف إلى 5 ملايين جنيه)، مع الإزالة الفورية على نفقة المخالف، وفقاً لقانون الزراعة 53 لسنة 1966 (المعدل بـ 116 لسنة 1983) وقوانين التصالح.

أبرز القوانين والمواد المنظمة:

المادة 152 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 (المعدل بالقانون 116 لسنة 1983): تحظر إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأراضي الزراعية، أو اتخاذ إجراءات تقسيمها لإقامة مبانٍ عليها، وتعتبر الأراضي البور القابلة للزراعة داخل الرقعة الزراعية في حكم الأرض الزراعية.

المادة 156 (المعدلة): تنص على عقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على خمس سنوات، وغرامة لا تقل عن 100 ألف جنيه ولا تزيد على 5 ملايين جنيه، مع تعدد العقوبة بتعدد المخالفات، وإزالة أسباب المخالفة على نفقة المخالف.

قانون التصالح في بعض مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019 وتعديلاته (قانون رقم 1 لعام 2020): أتاح التصالح في بعض المخالفات لتجنب الهدم، ولكن تم إضافة تعديلات مشددة لمنع التعدي على الأراضي الزراعية، وحظر التصالح على أعمال مخلة بالسلامة الإنشائية أو البناء على أراضي الآثار أو نهر النيل.

نقاط هامة:

الإزالة الفورية: منح القانون السلطة المختصة (المحافظين) حق الإزالة الفورية في المهد بالطريق الإداري دون انتظار حكم قضائي.

النيابة العسكرية: يتم إحالة مخالفات البناء على الأراضي الزراعية للنيابة العسكرية باعتبارها جرائم أمن قومي.

الحالات المستثناة: يسمح ببعض الحالات المحددة مثل إقامة مسكن خاص للمالك أو مبنى يخدم الأرض (المادة 152 من قانون الزراعة) وفق شروط معينة.

يسمح ببناء استراحة للمزارع في القانون المصري (وفق المادة 152 من قانون الزراعة 53 لسنة 1966 المعدل بـ 116 لسنة 1983) كمنشأة خدمية للإنتاج الزراعي، شريطة ترخيصها، ألا تزيد المساحة عن 5% من مساحة الأرض (بحد أقصى 250 متر)، استقرار الحيازة لـ 3 سنوات، وعدم وجود سكن بديل في نطاق المحافظة 8 حالات يسمح فيها ببناء سكن خاص على الأراضي الزراعية.. منها مشروعات.

أهم تفاصيل استراحة المزارع في القانون:

السند القانوني: المادة 152 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 والمعدل بالقانون رقم 116 لسنة 1983 أحكام المحكمة الدستورية العليا | الذاكرة والمعرفة للدرسات.

الشروط الفنية:

المساحة: ألا تزيد عن 5 في الألف (5%) من مساحة الأرض الزراعية المملوكة في ذات الزمام، بحد أقصى 250 متر مربع، وبحد أدنى 100 متر مربع 8 حالات يسمح فيها ببناء سكن خاص على الأراضي الزراعية.. منها مشروعات.

إثبات الملكية: استقرار الوضع الحيازي للملك لمدة 3 سنوات على الأقل سابقة على تقديم الطلب 8 حالات يسمح فيها ببناء سكن خاص على الأراضي الزراعية.. منها مشروعات.

شرط السكن: ألا يوجد سكن خاص للمالك هو وزوجته وأولاده القصر في نطاق المحافظة 8 حالات يسمح فيها ببناء سكن خاص على الأراضي الزراعية.. منها مشروعات.

الإجراءات: يصدر الترخيص بقرار من وزير الزراعة بالاشتراك مع وزير التعمير 8 حالات يسمح فيها ببناء سكن خاص على الأراضي الزراعية.. منها مشروعات.

مخالفة الشروط:

بناءً على المادة 155 من نفس القانون، يعتبر أي بناء أو إقامة منشآت (بما فيها الاستراحة) دون ترخيص أو مخالفة لشروطه من قبيل تبوير الأرض الزراعية، ويتم إزالته بالطريق الإداري، مع عقوبات بالحبس والغرامة التي لا تقل عن 500 جنيه ولا تزيد عن ألف جنيه لكل فدان أراضٍ زراعية ـ حظر تبويرها ـ بناء سور على الأرض الزراعية يعد عملاً من أعمال التبوير يجوز للإدارة إزالته بالطريق الإدارى.

يحظر القانون رقم 53 لسنة 1966 والمعدل بالقانون 116 لسنة 1983 (المادة 152) البناء على الأراضي الزراعية، إلا في حالات استثنائية محددة تخدم الإنتاج الزراعي أو النفع العام، أو ضمن الحيز العمراني، وتشمل إقامة سكن للمالك، مزارع حيوانية/داجنة، مشروعات حكومية، أو أرض داخل كردون تم اعتماده قبل 1981.

حالات الاستثناء للبناء على الأرض الزراعية (وفقاً للمادة 152 من قانون الزراعة):

مشروعات النفع العام: الأراضي التي تقيم عليها الدولة مشروعات ذات نفع عام بشرط موافقة وزير الزراعة.

خدمة الإنتاج الزراعي: الأراضي التي تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني (مثل حظائر التربية) بموافقة وزارة الزراعة.

سكن المالك: إقامة المالك سكناً خاصاً به أو مبنى يخدم أرضه بزمام القرى، ضمن حدود وضوابط يصدر بها قرار من وزير الزراعة.

داخل كردون المدن: الأراضي الواقعة داخل كردون المدن المعتمدة حتى 1/12/1981.

داخل الحيز العمراني: الأراضي الداخلة في الحيز العمراني للقرى (المعتمد).

إحلال وتجديد مبنى: إحلال وتجديد مبانٍ قائمة بالفعل ومثبتة في التصوير الجوي لعام 1985.

مزارع قبل 2006: تقنين أوضاع المزارع المقامة قبل 2006 بإثبات تاريخها (عقد كهرباء) وموافقة قطاع الإنتاج الحيواني.

أحكام براءة باتة: المباني التي صدر بشأنها حكم قضائي بات بالبراءة يثبت عدم صلاحية الأرض للزراعة.

شروط أساسية:

يجب عدم التعدي على الرقعة الزراعية المجاورة أو المساقي والمصارف.

الموافقة الفنية للجنة مشكلة من وزارة الزراعة.

تعريف وضع اليد وكيفية اثباته وشروطه

يُعرف وضع اليد في القانون المصري بـ “التقادم المُكسب للملكية” (المادة 968 مدني)، حيث يتيح تملك العقار بحيازته دون انقطاع لمدة 15 عاماً بنية التملك، أو 5 سنوات بحسن نية وسبب صحيح (مادة 969). وتُعد أملاك الدولة الخاصة قابلة للتقنين بوضع اليد وفق القانون رقم 168 لسنة 2025 (والمادة 970 مدني) بشرط البناء قبل 15 أكتوبر 2023.

أهم مواد وضع اليد في القانون المدني المصري:

المادة 968 (التقادم الطويل): تمنح الملكية لمن حاز عقاراً أو منقولاً غير مملوك له، لمدة 15 سنة متتالية دون انقطاع.

المادة 969 (التقادم القصير): تمنح الملكية لمن حاز عقاراً بحسن نية ومستنداً إلى سبب صحيح (مثل عقد ابتدائي) لمدة 5 سنوات فقط.

المادة 970 (وضع اليد على أموال الدولة): تنص على أنه لا يجوز تملك أموال الدولة الخاصة أو الأوقاف بالتقادم إلا إذا كانت الحيازة قد دامت لمدة 33 سنة.

المادة 971: تتعلق بانقطاع مدة التقادم في حال فقدان الحيازة.

المادة 973: تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة ووقفها وانقطاعها.

شروط وضع اليد لاكتساب الملكية:

حيازة مادية: السيطرة الفعلية على العقار (بناء، زراعة).

نية التملك: التصرف كمالك وليس كمستأجر.

حيازة ظاهرة وهادئة: غير مخفية أو ناتجة عن إكراه.

استمرار الحيازة: المدة المحددة قانوناً (15 أو 33 سنة).

تقنين وضع اليد على أراضي الدولة:

القانون رقم 168 لسنة 2025، يحق لواضعي اليد قبل 15 أكتوبر 2023 تقنين أوضاعهم.

المستندات المطلوبة: طلب تقنين