موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” .. البناء خارج الحيز العمرانى

“العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

يُحظر البناء خارج الحيز العمراني وفقاً للقانون رقم 119 لسنة 2008، وتعديلاته، حفاظاً على الرقعة الزراعية، لكن قانون التصالح الجديد رقم 187 لسنة 2023 سمح بـ “تقنين” بعض المخالفات، لا البناء الجديد، وفق ضوابط ومواد محددة، أبرزها حالات المادة (2) من مواد إصدار القانون 119/2008، والكتل السكنية المتاخمة، لضمان استقرار المرافق.

أهم المواد القانونية المنظمة

قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 (المادة الثانية من مواد الإصدار): تحظر البناء خارج الحيز المعتمد، وتضع استثناءات لمشروعات الإنتاج الزراعي/الحيواني، المشروعات القومية، ومساكن خاصة بضوابط.

قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023 (المادة الثانية): أجازت التصالح على مخالفات خارج الحيز العمراني، بشرط ثبوتها قبل التصوير الجوي لعام 2019 (أو المعتمد وقت المخالفة) وموافقة الجهات المختصة.

حالات يجوز فيها تقنين وضع مباني خارج الحيز (التصالح)

أوضح موقع اليوم السابع أن التصالح يجوز في الحالات التالية:

الكتل السكنية المتاخمة/القريبة من الحيز: المباني المكتملة والمأهولة والمتمتعة بالمرافق.

المشروعات ذات النفع العام: المشروعات الحكومية والخدمية.

حالات المادة الثانية (119/2008): المشروعات الزراعية/الحيوانية التي تخدم الإنتاج بقرار مجلس وزراء، وبعض المباني السكنية الريفية بضوابط.

شروط تقنين البناء خارج الحيز (التصالح)

أن يكون المبنى مأهولاً بالسكان ومتمتعاً بالمرافق (كهرباء/مياه).

أن يكون المبنى موجوداً داخل كتلة سكنية قائمة.

فقدان الأرض لمقومات الزراعة (في بعض الحالات).

تقديم مستندات تثبت المخالفة قبل تاريخ التصوير الجوي المستهدف.

حدد قانون التصالح في بعض مخالفات البناء عددًا من الحالات التي يجوز فيها للجهة الإدارية المختصة قبول طلبات التصالح وتقنين الأوضاع، وذلك بالنسبة للمخالفات التي ارتكبت بالمخالفة للقوانين المنظمة للبناء قبل العمل بأحكام القانون، بشرط ألا تكون هذه المخالفات مخلّة بالسلامة الإنشائية للمباني.

ووفق نص المادة الثانية، يجوز التصالح في تغيير الاستخدام بالمناطق التي لا توجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، كما يجوز التصالح في التعديات الواقعة على خطوط التنظيم المعتمدة، خاصة إذا كانت هذه التعديات قد حدثت قبل اعتماد خط التنظيم أو على شوارع تخطيطية لم يتم تنفيذها على الطبيعة أو لم يكتمل تنفيذها.

كما أجاز القانون التصالح في حالات التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونًا، بشرط وجود اتفاق بين طالب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق، وفق الضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية، مع استثناء الحالات التي يترتب عليها إخلال كامل بحقوق الارتفاق.

وشمل القانون أيضًا إمكانية التصالح في المخالفات التي تمت بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز، بشرط أن تكون المخالفة قد حدثت قبل تسجيل المبنى في سجل الحصر، وألا تكون المخالفة عبارة عن تعلية أو إضافة جديدة، وألا تؤثر على القيمة المعمارية للمبنى، مع ضرورة موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.

كما يجوز التصالح في المخالفات داخل المناطق ذات القيمة المتميزة، بشرط ألا تؤثر على النسيج العمراني، والحصول على موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري، إضافة إلى إمكانية التصالح في تجاوز قيود الارتفاع المقررة وفق قانون الطيران المدني، بشرط عدم التأثير على حركة الملاحة الجوية وموافقة الجهات المختصة.

وأجاز القانون كذلك التصالح في البناء على أراضي الدولة في حال الموافقة على تقنين وضع اليد، وفي تغيير استخدام العقارات بالمناطق ذات المخططات التفصيلية المعتمدة بشرط عدم تعارض الاستخدام مع طبيعة المنطقة.

كما نصت المادة على جواز التصالح في البناء خارج الأحوزة العمرانية في حالات محددة، من بينها المشروعات الحكومية، والمشروعات ذات النفع العام، والكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية التي فقدت مقومات الزراعة قبل التصوير الجوي لعام 2019، وذلك بعد موافقة الجهات المختصة ومجلس الوزراء، مع تحديد اللائحة التنفيذية لباقي المستندات والشروط المطلوبة للتصالح.

وضع اليد (التقادم المكسب للملكية) في القانون المدني المصري هو حيازة عقار أو منقول دون سند ملكية لمدة 15 سنة متواصلة (المادة 968)، بشرط أن تكون حيازة هادئة، ظاهرة، ومقترنة بنية التملك. يجوز تقنين وضع اليد على أراضي الدولة وفق ضوابط وقوانين خاصة كقانون 144 لسنة 2017، مع ضرورة إثبات الحيازة (مثل الإيصالات أو العقود العرفية)

أهم مواد وضع اليد في القانون المدني المصري:

المادة 968 (التقادم الطويل): تمنح الملكية لمن حاز عقاراً أو حقاً عينياً لمدة 15 سنة.

المادة 969 (التقادم القصير): تمنح الملكية بوضع اليد لمدة 5 سنوات إذا كان الحائز حسن النية ويستند إلى سبب صحيح.

المادة 970 (التقادم في الميراث وأموال الدولة): لا تكتسب حقوق الإرث بالتقادم إلا إذا دامت الحيازة 33 سنة، وبها يجوز تملك أموال الدولة الخاصة بالتقادم (بشروط).

المادة 802 (حق المالك): للمالك الحق في استرداد ملكه من واضع اليد دون حق.

شروط وضع اليد المكسب للملكية:

الحيازة المادية: السيطرة الفعلية على العقار (بناء، زراعة )

نية التملك: أن يتصرف الحائز باعتباره المالك.

الاستمرار والهدوء: لا تكون الحيازة متنازعاً عليها قضائياً.

الظهور: حيازة علنية وليست خفية