موسوعة قانونية “العدل أساس الملك” .. تسجيل العقد فى الشهر العقارى

” العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

لبسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

عدم تسجيل العقار في الشهر العقاري في مصر يعني عدم انتقال الملكية قانوناً، حيث نصت المادة 934 من القانون المدني والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 على أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل. العقد الابتدائي أو صحة التوقيع لا ينقلان الملكية، ويترتب على عدم التسجيل مخاطر قانونية وعدم القدرة على التصرف بالرهن أو التمويل البنكي.

الآثار القانونية لعدم التسجيل:

عدم نقل الملكية: لا تنتقل الملكية العقارية (سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير) إلا بالتسجيل، استناداً للمادة 934 مدني والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946.

مركز قانوني ضعيف: يظل العقد الابتدائي مجرد عقد عرفي، مما يعرض المشتري لمخاطر النزاعات، أو البيع المزدوج، حيث لا يعتد به أمام الغير.

منع التعامل مع الجهات الحكومية: التعديلات الجديدة (قانون 9 لسنة 2022) تمنع نقل المرافق (كهرباء، مياه، غاز) أو اتخاذ أي إجراء حكومي دون تسجيل العقار باسم المالك الجديد، وفقاً للفقرة الأخيرة من المادة 35 مكرر.

المواد القانونية:

المادة 934 من القانون المدني: “في المواد العقارية لا تنتقل الملكية… إلا إذا سجلت التصرفات التي من شأنها أن تنشئ هذه الحقوق أو تنقلها…”.

المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 (بتنظيم الشهر العقاري): تؤكد أن كافة التصرفات التي تنقل الملكية يجب تسجيلها.

المادة 35 مكرر (المعدلة بالقانون رقم 9 لسنة 2022): تفرض عقوبات إدارية بمنع الخدمات والمرافق عن العقارات غير المسجلة.

نصائح لتلافي المخاطر:

تسجيل العقد: يجب سرعة تسجيل العقار عبر الطرق التي نظمها القانون الجديد رقم 9 لسنة 2022، سواء بالتسجيل الرضائي أو بتحقيق الواقعة المادية (وضع اليد/سند عرفي).

صحة التوقيع ليست كافية: حكم صحة التوقيع لا يثبت سوى صحة التوقيع على العقد، ولا ينقل الملكية العقارية