انتبهوا.. ثغـرة فى عقود الإيجار المحررة بـ 59 عاما تهدد المستأجر بالطرد
◙ المدن الجديدة:
أصدرت الدائرة الخامسة – بمحكمة الاستئناف عالى طنطا – حكما يهم ملايين المُلاك والمستأجرين، يضع ضوابط ويتصدى لإشكاليات “الإيجار من وكيل المالك أو المؤجر”، بإلغاء حكم أول درجة القاضي بإستمرار عقد الإيجار لمدة 59 سنة، والقضاء مُجددا بإنقاص مدة عقد الإيجار من 59 سنة لـ3 سنوات والإخلاء والتسليم، لتوقيع العقد من قبل وكيل المالك وليس المالك، وهو بمثابة تنبيه للمستأجرين عند تحرير العقود.
صدر الحكم فى الإستئناف رقم 1768 لسنة 21 قضائية مدنى، لصالح المحامى بالنقض عصمت فتحى أبو لبده، برئاسة المستشار إسماعيل زايد، وعضوية المستشارين حسين رشاد، ووليد السعيد، وأمانة سر محمد فتحى عيسى.
المدعين قد عقد لواء الخصومة وطلبوا القضاء بإنقاص مدة عقد الإيجار المؤرخ فى 2011 الى 3 سنوات، وبإلزام المدعى عليه الأول بإخلاء عين التداعى، وتسليمها لهم خالية من الأشخاص والشواغل، على سند القول – بموجب عقد إيجار مؤرخ 2011 مدته 59 سنة ينتهى فى 2070 قد أجر المعلن إليه الثانى بصفته وكيلا عن مورثهم المرحوم “….” شقة التداعى، وحيث أن المدعين لم يتصل علمهم بواقعة التأجير إلا بعد وفاة مورثهم فى عام 2020.
ولما كان المعلن إليه الثانى لا يملك العين المؤجرة، وليس له سوى حق الإدارة التى تعطى له حق التأجير لمده أقصاها 3 سنوات، وذلك وفقا لنص المادة 559 من القانون المدنى التى تنص على أنه: “لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الادارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على 3 سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة، فإذا عقد الايجار لمدة أطول من ذلك انقصت المدة الى 3 سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره”.
وفى تلك الأثناء – محكمة أول درجة قضت برفض الدعوى، وذلك لأسباب حاصلها أنه لما كان الثابت من مطالعة أوراق الدعوى اجازة مورث المدعين لهذا التعاقد ضمنيا بتركه للمدعى عليه الأول ينتفع بالعين من تاريخ تحرير العقد سند الدعوى وحتى تاريخ وفاة مورث المدعين دون تحفظ منه خلال تلك الفترة والتي قاربت التسعة أعوام، بالأضافة الي إجازة المدعين ذاتهم لهذا التعاقد ضمنيا من تاريخ وفاة مورثهم وحتى تاريخ إقامة الدعوى الحالية دون تحفظ منهم خلال تلك الفترة والتي قاربت الثلاثة أعوام، ومن ثم ترد أثار العقد في مواجهة المدعين من وقت إبرامه، وهو الأمر الذى يكون معه المدعين قد أقاموا دعواهم على سند غير صحيح من القانون، وتقضى معه المحكمة برفض الدعوى.
إلا أنه لم يرتضى المدعون ذلك الحكم، وطعن عليه بالإستئناف للخطأ فى تطبيق القانون، إذ أن سفر مورث المدعين الى الخارج لا يعد إجازة للموكل بتجاوز حدود الوكالة، والفساد فى الإستدلال لإبتناء حكم أول درجة على افتراضات ليس لها أصل بالأوراق.
فيما قضت محكمة الإستئناف بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجددا بإنقاص مدة عقد الايجار من 59 سنة لـ3 سنوات والإخلاء والتسليم للمدعين، وجاء بحيثيات الحكم الإستئنافى وحيث أنه من المستقر عليه بقضاء النقض أن انقضاء عقود الإيجار المحررة من الوكيـــل: بإنقضاء 3 سنوات مالم يتم إجازتها من المالك، الإجــــارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد على 3 سنوات عدم نفاذها فى حق الموكل إلا بإجازته – إجازة الموكل وشرطها علم الأخير بأن العمل الذى يجيزة خارجا عن حدود الوكالة وأنه قصد أضافة أثرها الى نفسه، طبقا للطعن المقيد برقم 13393 لسنة 84 قضائية – جلسة 10 ديسمبر 2017.
وهديا بما سبق – ومن المقرر قانونا أن أقصى مدة يمكن الوصول اليها لهذا العقد هو مدة 3 سنوات إيجار، وهو ما لم يفعله المستأنف ضدة الثانى (الوكيل) ولم يقدم أى من المستأنف ضدهما ما يدلل على علم مورث المستأنفين بمدة هذا العقد، إذ لم يقدم أى منهما ايصالات سداد أجرة مقدمة الى مورث المستأنفين أو ممهورة بتوقيعه، الأمر الذى يكون معه طلب المستأنفين قد صادف صحيح القانون، وتقضى المحكمة بإنقاص مدة عقد الإيجــــار المؤرخ إلى 3 أعوام وإخلاء المستأنف ضده الأول منها وتسليمها للمدعين.
