فسخ وطرد.. مفاجآت في قانون الإيجار القديم
أقر الرئيس عبدالفتاح السيسي في شهر مارس 2022 قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن، والتي دخلت حيز التنفيذ على أرض الواقع اعتبارا من هذا التاريخ.
حالات طرد المستأجر
ونصت المادة 4 من تعديلات قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، على أن المستأجر يلتزم بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر في اليوم التالي لانتهاء المدة المبينة بالمادة رقم 2 من القانون، والتي تنص على أنه بانتهاء مدة 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون يتم إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، على أن يكون الإخلاء إجباريا، بعد لجوء المالك أو المؤجر إلى قاضي الأمور الوقتية لإصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الحق في التعويض إذا كان له مقتضى.
فسخ العقد تلقائيا
لكن يمكن في 4 حالات أن يتم إخلاء الأماكن المؤجرة والخاضعة لـ قانون الإيجار القديم بالنسبة للأشخاص الاعتبارية قبل مرور الـ 5 سنوات، حيث حدد القانون رقم 136 لسنة 1981 4 حالات يتم فيها إخلاء الأماكن المستأجرة، واسترداد تلك الأماكن لصالح المالك أو المؤجر، نتيجة إخلال المستأجر ببنود العقد المبرم بين الطرفين بموجب القانون.
وبموجب المادة 18 من قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، إلا لأحد الأسباب الآتية:
– الهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة، وذلك وفقًا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
– إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يومًا من تاريخ تكليفه بذلك، بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر، ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وجميع ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
ونص القانون على أنه لا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم، وبشرط أن يتم التنفيذ في مواجهة المستأجر.
الامتناع عن الأجرة المستحقة
وإذا تكرر الامتناع أو تأخر الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة، حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
– إذا تبين أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا، وذلك دون إخلال بالحالات التي تجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لوذي القربى وفقًا لأحكام المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.
– إذا تبث بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة.
طريقة فسخ عقد الإيجار القديم
ويتم انتهاء العمل بالمادة رقم 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في مارس 2027، حيث يتم إخلاء الأماكن المؤجرة بـ قانون الإيجار القديم بالنسبة للأشخاص الاعتبارية رسميًا، ولا توجد حاجة وفقًا للقانون الجديد ولآخر تعديلات قادرة بـ قانون الإيجار القديم إلى تلك المادة التي وضعت حالات استثنائية لإخلاء الوحدة أو العين المؤجرة للأشخاص الاعتبارية.
ويسبق الإخلاء الرسمي للوحدات الخاضعة للقانون رقم 10 لسنة 2022 زيادة 15% تطبق سنويًا لمدة 5 سنوات، قبل أن يضع القانون نهاية العلاقة بين المالك والمستأجر والتي امتدت لعقود.
