موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” العقد الابتدائي وصحة التوقيع والنفاذ فى القانون
“العدل أساس الملك”
سوزان مرمر
ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة
عضو نقابة الصحفيين المصريين
عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب
عضو الاتحاد الدولى للصحفيين
عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين
عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية
«هل عقد البيع الابتدائي كاف لإثبات ملكية المستأجر لوحدة أخرى كسبب لإخلائه لتملكه لوحدة أخرى أم يشترط التسجيل؟»، استعرض خلاله حزمة من الأسئلة وإجاباتها حول دعاوى الطرد والإخلاء في القانون الجديد، أبرزها هل يشترط أن تكون الوحدة الأخرى المملوكة للمستأجر خالية؟ وهل تعرضت النقض لتلك الإشكاليات؟
ووفقاً للمادة 7 من القانون الايجار القديم رقم 164 لسنة 2025 فإنه في حال امتلاك المستأجر سكن ينفذ بأثر فورى وليس بعد عام كالترك أى يتم تقديم الطلب وقتى بالاخلاء من اليوم التالى لنشرالقانون، وهو ما أكدته إحدى القرارات الصادرة منذ أيام من قاضى الأمور الوقتية، فقد نصت المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 على أحقية المؤجر أو المالك طلب إخلاء المستأجر إذا ثبت تملكه لوحدة أخرى.
المشرع لم يشر إلى هل يشترط فى الملكية أن تكون مسجلة من عدمه
إلا أن المشرع لم يشِر إلى هل يشترط في الملكية أن تكون مسجله من عدمه، فهل يشترط في الملكية أن تكون مسجلة حتى يتحقق الشرط؟ خاصة أن أحكام ومبادئ محكمة النقض الأخيرة، أكدت عدم انتقال الملكية إلا بالتسجيل، وبمعنى أدق هل عقد البيع الابتدائي كاف لإثبات ملكية المستأجر لوحدة أخرى كسبب لإخلائه لتملكه لوحدة أخرى أم يشترط التسجيل؟ وهل يشترط أن تكون الوحدة الأخرى المملوكة للمستأجر خالية؟
العقد الابتدائي هو مستند قانوني يثبت العلاقة التعاقدية بين البائع والمشتري، لكنه في القانون المصري لا ينقل الملكية العقارية للمشتري ولا يحتج به أمام الغير (مثل البنوك أو الجهات الحكومية لتوثيق الملكية) إلا بعد تسجيله.
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري.إليك توضيح شامل للمفاهيم التي ذكرتها:
1. العقد الابتدائي (حق تملك عقار أو أرض)طبيعته: عقد عرفي صحيح ملزم للبائع والمشتري في مواجهة بعضهما البعض فقط، ويُلزم البائع بتمكين المشتري من المبيع.
قوته: لا يكسب الملكية، بل يُنشئ التزاماً بنقلها.
المخاطر: يمكن للبائع أن يبيع العقار لشخص آخر، وإذا قام الطرف الآخر بتسجيل العقد، يصبح هو المالك.
المدة: يسقط الالتزام بنقل الملكية بمرور 15 عاماً إذا لم يتم اتخاذ إجراء قانوني (دعوى صحة ونفاذ).
2. دعوى صحة التوقيع هدفها: دعوى تحفظية لإثبات أن التوقيع على العقد هو توقيع البائع (لضمان عدم إنكاره لاحقاً).
لا تنقل الملكية: لا تمس موضوع العقد ولا تثبت ملكية العقار، ولا تبحث في تسلسل الملكية.الفائدة: تضفي شرعية على التوقيع، وتمنح المشتري الحق في التعامل مع المرافق (كهرباء، مياه، غاز) باسمه.
3. دعوى صحة ونفاذ العقد (كحق تملك)طبيعتها: دعوى موضوعية، تطلب من المحكمة بحث الملكية، وصحة العقد، وإجبار البائع على التسجيل أو نقل الملكية.
أثرها: الحكم الصادر فيها يقوم مقام التسجيل في الشهر العقاري، ويُسجل الحكم نفسه لتنتقل الملكية رسمياً.
شروطها:يجب أن يمتلك البائع العقار بعقد مسجل أو بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية.
يجب شهر صحيفة الدعوى.
تستغرق وقتاً أطول لأن المحكمة تبحث في “أصل الملكية”.
وضع اليد في القانون المدني المصري هو حيازة عقار أو منقول دون سند ملكية، ويمكن أن يؤدي لتملك الشيء بـ”التقادم المكسب” إذا استمر 15 عاماً دون انقطاع.
يشترط القانون أن تكون الحيازة هادئة، علنية، وبنية التملك (المادة 968).
لا يجوز تملك أموال الدولة الخاصة بالتقادم (المادة 970).
المواد القانونية الأساسية (القانون المدني المصري):
المادة 968 (التقادم الطويل): من حاز عقاراً أو حقاً عينياً دون أن يكون مالكاً له، استمرار حيازته 15 سنة تكسبه الملكية.
المادة 969 (السبب الصحيح): إذا كانت الحيازة مبنية على “سبب صحيح” (عقد) مستمر لـ 5 سنوات، تسمى “تقادماً خمسياً”.
المادة 970 (أموال الدولة): لا يجوز تملك أموال الدولة الخاصة أو الحقوق العينية عليها بوضع اليد إلا إذا اكتملت المدة قبل العمل بالقانون رقم 147 لسنة 1957.
المادة 958 (حيازة العقار): حماية واضع اليد ضد غصب حيازته.
شروط وضع اليد المكسب للملكية:حيازة مادية: السيطرة الفعلية على العقار.
نية التملك: التصرف كمالك (بناء، زراعة).
الهدوء والعلانية: ألا يكون وضع اليد ناتجاً عن إكراه أو سراً.
الاستمرار: عدم انقطاع الحيازة.
ملاحظات هامة:
تقنين وضع اليد: صدر مؤخراً القانون رقم 168 لسنة 2025 لإجراءات التصرف في أملاك الدولة لواضعي اليد قبل تاريخ 15/10/2023.
الإثبات: يتم إثبات وضع اليد عبر فواتير الكهرباء/المياه، عقود عرفية، زراعة الأرض، أو شهادة الشهود والمعاينة
