موسوعة قانونية “العدل أساس الملك ” اشتراطات قانون البناء والتصالح على البناء فى القانون

“العدل أساس الملك”

سوزان مرمر

ليسانس حقوق ٢٠٠٤ جامعة المنصورة

عضو نقابة الصحفيين المصريين

عضو الاتحاد العام للصحفيين العرب

عضو الاتحاد الدولى للصحفيين

عضو اللجنة التشريعية بنقابة الصحفيين المصريين

عضو اللجنة العليا للمجالس العرفية والمصالحات وفض المنازعات الودية بالمنظمة المصرية الدولية لحقوق الإنسان والتنمية

حدد قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 عدد من الاشتراطات و الضمانات لتأمين المبنى ضد الحريق والحوادث ، لحماية العقارات ضد المخاطر، منها الالتزام بعدد المصاعد الذى يتوافق مع ارتفاع المبنى وعدد الوحدات وإلا تعرض المخالف للحبس والغرامة .

نصت المادة 49، على أن يلتزم طالب الترخيص بتطبيق اشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد الحريق طبقًا للكود المصرى لأسس التصميم وشروط التنفيذ لحماية المنشآت من الحريق ووفقًا للقواعد التى تبينها اللائحة التنفيذية لهذا القانون.

ووفقا للمادة 50، يلتزم طالب الترخيص بالعدد اللازم من المصاعد بما يتناسب مع ارتفاع المبنى وعدد أدواره ووحداته والغرض من استعماله واشتراطات التأمين على الحوادث، مع الالتزام بالمواصفات والاشتراطات الفنية الواردة بالكود المصرى لأسس تصميم وشروط تنفيذ المصاعد الكهربائية والهيدروليكية فى المبانى، وذلك كله وفقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، على أن يتم التركيب من خلال إحدى الشركات المتخصصة والمسجلة بالاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء.

ونصت المادة 105، من القانون ذاته، على أن يعاقب كل من يخالف أحكام المادتين رقمى (49، 50) من هذا القانون بالحبس أو الغرامة التى لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تزيد على خمسين ألف جنيه، وفى جميع الأحوال يحكم بتصحيح الأعمال المخالفة على نفقة المخالف، وإذا ترتب على المخالفة وفاة شخص أو أكثر أو إصابة أكثر من ثلاثة أشخاص بإصابة نشأت عنها عاهة مستديمة لكل منهم تكون العقوبة الحبس مدة لا تقل عن سنة ولا تزيد على عشر سنوات، فضلًا عن الغرامة بحديها الأدنى والأقصى المذكورين.

شهدت قوانين البناء والتعدي على الأراضي الزراعية في مصر تغليظاً للعقوبات، حيث يُعاقب على البناء المخالف بالحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات، وغرامة تصل إلى 10 ملايين جنيه، مع الإزالة الفورية على نفقة المخالف وفقاً للمادة 156 من قانون الزراعة المعدل بالقانون 164 لسنة 2022 والقانون 119 لسنة 2008.

أولاً: التعدي على الأراضي الزراعية (قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 وتعديلاته)المادة (152): تحظر إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأراضي الزراعية، أو اتخاذ أي إجراءات لتقسيمها للبناء.

المادة (156) المعدلة (2022): تنص على العقوبات المشددة:الحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات.

غرامة لا تقل عن 500 ألف جنيه ولا تزيد على 10 ملايين جنيه.

تتعدد العقوبات بتعدد المخالفات.

يجب الحكم بإزالة أسباب المخالفة على نفقة المخالف.ثانياً: مخالفات البناء (قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008)البناء بدون ترخيص (المادة 102): عقوبة غرامة لا تقل عن قيمة الأعمال المخالفة، وقد تصل إلى 500 ألف جنيه إذا تم البناء رغم وقف الأعمال إدارياً.

مخالفة السلامة الإنشائية: يحظر التصالح فيها تماماً.

ثالثاً: التصالح في مخالفات البناء (القوانين 17 لسنة 2019 و 187 لسنة 2023)يسمح بالتصالح في بعض المخالفات، ولكن يُحظر البناء على الأراضي الزراعية إلا في حالات استثنائية (مثل بعض مشاريع النفع العام أو المباني السكنية المتاخمة للكتل السكنية قبل تاريخ محدد).

نموذج 8 (سابقاً 10): هو القرار النهائي بالتصالح الذي يوقف تنفيذ العقوبات.

رابعاً: أهم المحظورات في التصالح (المادة 1 من قانون 17 لسنة 2019):الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية.

التعدي على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق.

المخالفات الخاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز.

تجاوز قيود الارتفاع للطيران المدني أو الدفاع.البناء على الأراضي المملوكة للدولة.

يُنظم سكن الفلاح والملحقات الزراعية في القانون المصري بشكل أساسي من خلال قانون الزراعة وقوانين الإصلاح الزراعي، بهدف حماية الرقعة الزراعية ومنع البناء عليها إلا في أضيق الحدود ولأغراض خدمية.

إليك أهم المواد والنصوص القانونية المنظمة لهذا الشأن:

1. الإطار العام (حظر البناء)المادة 152 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 (المعدل بالقانون 116 لسنة 1983): تحظر إقامة أي مبانٍ أو منشآت في الأرض الزراعية، أو اتخاذ أي إجراءات لتقسيمها لإقامة مبانٍ عليها.

الاستثناء: يجوز إقامة مبانٍ في حالات الضرورة، بشرط الحصول على ترخيص من وزير الزراعة، بشرط أن تكون هذه المباني تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني.

2. سكن الفلاح والملحقات (البناء لخدمة الأرض)وفقاً لـ قرار وزير الزراعة رقم 615 لسنة 2016، يمكن السماح بإقامة سكن للفلاح أو ملحقات زراعية (حطبة، مخزن، حظيرة) تحت شروط صارمة:المادة 11: يتعين على طالب الموافقة (سكن خاص أو خدمي) تقديم طلب موضحاً به الغرض والمساحة والحدود.

الرسومات الهندسية: يجب تقديم رسم هندسي معتمد من مهندس نقابي يوضح أبعاد المبنى المطلوب.

الموقع: يجب أن تقع الأرض الزراعية في مكان يسمح بإقامة هذه المنشآت.

3. الحيازة والإيجارالمادة 90 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 (تعديل 2022): تُعرّف الحائز بأنه كل مالك أو مستأجر يزرع الأرض لحسابه.

الإيجار الزراعي: تُحدد العلاقة الإيجارية، بما فيها الملحقات (مثل سكن الفلاح إذا كان جزءاً من الأرض المستأجرة)، بموجب عقود، وتُطبق عليها نصوص القانون المدني من المادة 610 إلى المادة 618.4. العقوبات (في حال مخالفة شروط السكن)المادة 156 من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 (المعدل بالقانون 7 لسنة 2018): يعاقب كل من يخالف أحكام المادة 152 (البناء على الأرض الزراعية) بالحبس مدة لا تقل عن سنتين ولا تزيد على 5 سنوات، وبغرامة لا تقل عن 100 ألف جنيه ولا تزيد على 5 ملايين جنيه، وتتعدد العقوبة بتعدد المخالفات.

ملخص: البناء لخدمة الأرض (كسكن للفلاح) مباح بترخيص محدد، لكن أي بناء دون ترخيص يُعتبر مخالفة جنائية

التصالح في مخالفات بناء دور العبادة في مصر يتم حالياً وفقاً للقانون رقم 187 لسنة 2023 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1121 لسنة 2024.

يُعد هذا القانون استمراراً لتوجه الدولة في تقنين الأوضاع، وتعتبر دور العبادة من الحالات التي توليها الدولة اهتماماً خاصاً بشرط سلامتها الإنشائية.

أبرز مواد التصالح في دور العبادة (قانون 187 لسنة 2023):

المادة (1): أجازت التصالح وتقنين الأوضاع في الأعمال التي ارتكبت بالمخالفة لأحكام القوانين المنظمة للبناء، بما فيها دور العبادة، بشرط ثبوت قيامها قبل العمل بأحكام القانون.

المادة (2): أجازت التصالح في مخالفات تغيير الاستخدام في المناطق التي لا يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة.

ضوابط السلامة (المادة 2): يُحظَر التصالح على أي أعمال مخلة بالسلامة الإنشائية للبناء.

موقف دور العبادة والضوابط:

المستندات: تطلب المادة 5 من اللائحة التنفيذية مستندات تشمل: إيصال سداد رسم الفحص، وصورة بطاقة الرقم القومي، وتقرير هندسي من مكتب معتمد يفيد بالسلامة الإنشائية للمبنى.

استثناءات: يسمح القانون بالتصالح على المباني المخالفة التي تم الانتهاء منها، حتى لو كانت خارج الحيز العمراني، إذا كانت ملاصقة للحيز المعتمد.

قابلية التعلية: بعد قبول التصالح، يمكن السير في إجراءات الترخيص لاستكمال الأعمال (تعلية) وفق قانون البناء 119 لسنة 2008.

آخر مستجدات التصالح 2026:تم مد فترة التصالح بناءً على قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 36 لسنة 2026، لتنتهي في 5 نوفمبر 2026.تيسيرات جديدة شملت إثبات تاريخ المخالفة لتقنين الأوضاع بشكل أسرع.

” توصيات ”

نوصي ببناء سكن واستراحة الفلاح التى اوصى بها القانون تقيه من القيظ فى الصيف والبرد القارس فى الشتاء وبها ملحقاته الزراعية حظيرة ماشية أو غلال أو آلات .