د.سالي صلاح تكتب: الفقاعة العقارية من التحذير إلى الانفجار !
خبيرة التخطيط الاستراتيجي والاقتصاد والتسويق الدولي
مبتكرة حلول النمو والتوسع وتحويل مسارات الشركات في الأسواق المتقلبة
بقالي أكتر من 4 شهور وأنا بكتب وأحذر في مقالاتي وتحليلاتي إن السوق العقاري المصري واقف على حافة فقاعة خطيرة.
كنت أوضح بالأرقام:
لأول مرة في تاريخ العقارات شفنا 40% سحب حجوزات من مشروعات كبرى.
تراجع ملحوظ في أسعار الـ Resale (إعادة البيع) بنسبة واضحة، رغم إن الشركات لسه بتعلن عن زيادات شكلية.
وفي كل مؤتمر، كنت بأكد:
“خلوا بالكم… الفقاعة قربت تنفجر”. لكن للأسف… ولا حياة لمن تنادي. اليوم، المشهد اتضح للجميع:
الفقاعة انفجرت… والسوق العقاري المصري دخل مرحلة اللاعودة
المشهد الحالي مش مجرد “تفاوت أسعار”… ده انفجار فعلي لفقاعة عقارية اتبنت خطوة بخطوة على مدار السنين.
جوهر الأزمةانفصال كامل بين السعر والدخل: أسعار الوحدات في المدن الجديدة وصلت 7–10 مليون جنيه، بينما متوسط دخل الأسرة لا يغطي غير 5–10% من السعر.
العقار فقد وظيفته كسكن وبقى أداة مضاربة أو مخزن قيمة للأثرياء والأجانب.
الحكومة = أكبر مضاربالدولة رفعت أسعار الأراضي بشكل مبالغ فيه وربطتها بالتضخم والدولار.
الأرض اللي المفروض تمثل 25–30% من تكلفة الوحدة، بقت في بعض الحالات 50%.
النتيجة: الدولة تكسب من بيع الأرض… والمطور والمستهلك يتحملوا الكلفة.
المطورون تحت الضغطشراء أرض غالية + تمويل بنكي بفوائد تصل لـ33%.
مبيعات بطيئة + ثقة المستهلكين ضعيفة.
مطورون كبار بدأوا يأجلوا التسليم… والبعض مهدد بالتعثر.
علامات الانفجار واضحةركود في المبيعات بالسوق الأولي والثانوي.
الأسعار على الورق بتطلع… لكن مفيش مشترين حقيقيين.
ضعف السيولة + ديون متراكمة تهدد استمرارية الشركات.
.
أزمة المطورين (التفاصيل الأعمق)الأراضي = أكبر كابوس: غياب مؤشر رسمي رفع الأسعار لمستويات مبالغ فيها (تصل 50% من التكلفة).
التمويل خانق: فوائد 33% بتاكل هوامش الربح.
المبيعات متباطئة: شروط دفع معقدة + فقدان القدرة الشرائية.
فجوة استراتيجية: الدولة عايزة “تثبيت أسعار”… المطورون عايزين “تثبيت سعر الأرض”.
القراءة الاستراتيجيةالحكومة بتحاول بناء إطار تنظيمي جديد (منصة رقمية + ضوابط رقابية) لإعادة ثقة السوق.
لكن المطورين تحت ضغط مزدوج: أرض مبالغ في سعرها + تمويل مرهق + طلب داخلي ضعيف.
التصدير مش كفاية: الاعتماد على الأجانب بدون إصلاح داخلي = “فقاعة موجهة للخارج”.
الخطر الأكبر = البنوك: قروض عقارية ضخمة في خطر التعثر.
السيناريوهات القادمةتعثرات جماعية للمطورين.
انخفاض فعلي للأسعار (بالقيمة الحقيقية بعد التضخم).
مع الركود وزيادة المعروض، الشركات هتضطر تنزل بالأسعار تدريجيًا، خصوصًا لو تعثروا في سداد ديونهم.
إعادة هيكلة قسرية لمديونيات الشركات.
صدمة مالية للبنوك الممولة.
توصيات استراتيجيةللحكومة:
وضع آلية رسمية لتسعير الأراضي., تقوية المؤسسات الرقابية.
دعم التمويل الميسر.
للمطورين:
تحسين الكفاءة المالية. تنويع أدوات التمويل. شفافية في التسعير.
للمستثمرين:
متابعة السياسة النقدية.
استغلال مناطق التصحيح قبل الانفجار الكامل.
الخلاصةإحنا مش “مستنيين الفقاعة تنفجر”… إحنا جوا الانفجار دلوقتي.
السوق العقاري المصري بيُعاد تشكيله قسريًا:
الحكومة بتكسب من الأرض والتصدير.
المطور محاصر بين التكلفة والتمويل.
المواطن خرج من اللعبة.
البنوك واقفة على خط النار.
السؤال المحوري:هل تنجح الحكومة في إعادة هندسة السوق وضبطه… أم يقود الضغط المتزايد لانهيار كامل وفقدان الثقة الكاملة؟
السؤال الاستراتيجي اذاي نخرج من الفقاعه العقاريه؟
الخروج من الفقاعة العقارية مش بيجي بالصدفة… محتاج 3 شروط رئيسية:إعادة ربط الأسعار بالدخل الحقيقي
طول ما سعر الشقة = 50–100 ضعف متوسط دخل الأسرة → السوق هيبقى مشوه.
لازم يحصل تصحيح للأسعار أو دعم تمويلي حقيقي (مش قروض بفوائد عالية).
تسعير رسمي وشفاف للأراضي
الأرض دلوقتي بتمثل 40–50% من تكلفة الوحدة (مفروض 20–25%).
لو الدولة ثبتت آلية عادلة لتسعير الأراضي → المطورين يقدروا يبيعوا بأسعار واقعية.
زيادة السيولة والطلب الحقيقي
الطلب المحلي مش موجود (المواطن خرج برة المعادلة).
الطلب الخارجي (تصدير العقار) لوحده مش كفاية.
الحل: سياسات تمويل ميسرة + جذب استثمار أجنبي مباشر في التطوير مش مجرد شراء وحدات.
توقيت الخروج المتوقع:قصير المدى (6–12 شهر): ممكن نشوف “كسرة أسعار” في السوق الثانوي (إعادة بيع) بسبب تعثرات مطورين أو مشترين.
متوسط المدى (2–3 سنوات): لو الحكومة فرضت آلية عادلة لتسعير الأراضي + خفضت تكلفة التمويل → يحصل استقرار.
طويل المدى (5 سنوات): الخروج الكامل من الفقاعة هيكون مرتبط بإعادة هيكلة شاملة للقطاع، بحيث العقار يرجع وظيفته الأساسية: سكن للمواطن + استثمار مستدام.
الخلاصة:إحنا دلوقتي “جوا الفقاعة المنفجرة”، والخروج مش هيحصل غير لو الدولة بطلت تتعامل مع العقار كخزنة دولارات، وبدأت تعيد توازن الأسعار مع القوة الشرائية الحقيقية.
المصادر اول تعليق#
